La proposta di Riforma del Condominio presentata al Senato – il DDL 1816 Senatore Tosato
31 Mar

La proposta di Riforma del Condominio presentata al Senato – il DDL 1816 Senatore Tosato

di Avv. Matteo Carcereri

Da un’iniziativa del Presidente di ANACI Verona, dott. Michele Ischia, parte la nascita dell’attuale Disegno di Legge 1816 di Riforma del Condominio, presentato al Senato in  data 24 Febbraio 2026 dal primo firmatario Senatore On. Paolo Tosato ed assegnato alla 2ª Commissione permanente (Giustizia) in sede redigente nella seduta n. 400 del 18 marzo 2026.  

L’iniziativa parte da lontano, quando grazie alla cooperazione tra il dott. Michele Ischia e l’avv. Matteo Carcereri, Direttore del Centro Studi di ANACI Verona, si sono illustrate nel convegno del 31 Maggio 2024, le “Proposte di Riforma del Condominio di ANACI Verona e dei suoi Associati”, primo embrione dell’attuale Disegno di Legge.

L’analisi e le migliorie del testo sono poi proseguite in silenzio, mediante proficui confronti, in particolare con gli On. Paolo Tosato ed Erika Stefani, fino a dover venire con urgenza nuovamente illustrate nell’importante convegno del 20 Gennaio 2026, “Cinquanta Sfumature di Condominio”, organizzato da A.N.F. Verona in collaborazione con ANACI Verona, nella prestigiosa sede dell’Accademia di Agricoltura, Scienze e Lettere di Verona.

L’urgenza della nuova presentazione era dettata dalla necessità di proporre immediatamente una auspicabilmente valida alternativa al c.d. “D.D.L. Gardini” (A.C. 2692 presentato alla Camera dei Deputati an Dicembre 2025), che tante critiche ha suscitato tra gli operatori del settore.

Con il D.D.L. 1816, non si è voluto stravolgere l’attuale normativa, ma si sono intese apportare modifiche alla disciplina del condominio di edifici al fine di risolvere quelle zone grigie ancora rimaste nonostante siano ormai trascorsi quasi tredici anni dall’entrata in vigore della L. 220/2012 e foriere di contenziosi anche giudiziali.

Il Disegno di Legge, di cui primo firmatario è il Senatore On. Paolo Tosato, è frutto dell’esperienza in campo amministrativo e legale del dott. Michele Ischia, Presidente della sezione Provinciale ANACI di Verona e dell’Avv. Matteo Carcereri, Direttore del Centro Studi ANACI Verona.

Unitamente al Senatore On. TOSATO, che ringraziamo per aver accolto in maniera efficiente e puntuale le esigenze degli operatori del settore, il testo è stato poi condiviso con i Senatori On. STEFANI, BERGESIO, BIZZOTTO, CANTÙ, DREOSTO e MINASI, il cui contributo è stato prezioso ed indispensabile per forma e contenuto.

Rispetto ai primi commenti pervenuti sui portali di settore, preme illustrare articolo per articolo il contenuto  e le finalità del Disegno di Legge.

Art. 1 – Trasparenza contabile e durata in carica dell’Amministratore tra le novità più rilevanti

  • Durata dell’incarico ad amministrare: viene sostituita la precedente previsione (“l’Amministratore dura un carico un anno e si intende rinnovato per egual periodo”) che tanti contrasti giurisprudenziali ha generato. La proposta di riforma prevede ora che – ferma la durata annuale dell’incarico – il rinnovo sia automatico fino a revoca o dimissioni.

La norma proposta è uno dei punti cruciali della riforma, attese le ultime tre contrastanti pronunce della Corte di Cassazione, pubblicate nell’arco di pochi mesi (ass. Civ. 14039/2025,  Cass. Civ. 424/2026 e infine Cass. Civ. 7247/2026).

  • Nomina giudiziale: l’amministratore dimissionario potrà chiedere la nomina giudiziale di altro amministratore, in caso di inerzia dell’assemblea, anche quando i condomini siano meno di otto; attualmente infatti, quando i condomini sono meno di otto, la nomina giudiziale non è possibile e l’amministratore dimissionario, sia pur con più o meno limitati poteri, rimane il legale rappresentante del Condominio.
  • Pubblicazione Estratti Conto online: è previsto l’obbligo per l’amministratore di pubblicare online, a pena di revoca giudiziale, in apposita area riservata ai condomini, entro trenta giorni dalla scadenza di ogni trimestre, l’estratto del conto corrente condominiale relativo al trimestre appena concluso.

La norma è finalizzata a soddisfare esigenze di trasparenza contabile ed a consentire ai condomini un facile accesso alle informazioni bancarie, spesso negate anche dagli istituti di credito, nonostante alcune chiare pronunce degli ABF – Arbitrati Bancari Finanziari.

La norma risponde alla precedente proposta di riforma che prevedeva l’obbligo di nomina di un revisore contabile con conseguenti costi a carico dei condomini.

  • Passaggio di consegne: viene finalmente previsto un preciso termine (trenta giorni dalla nomina del nuovo amministratore) per curare l’adempimento del passaggio delle consegne, ossia della trasmissione all’amministratore entrante di tutta la documentazione condominiale. In caso di ritardo nella consegna, l’amministratore uscente avrà comunque diritto a compenso solo per un dodicesimo dell’ultimo compenso approvato dall’assemblea e nulla più. La norma mira a disciplinare e velocizzare, nell’interesse del Condominio, il passaggio di consegne tra amministratore uscente ed amministratore entrante consentendo di fatto a quest’ultimo di poter concretamente gestire fin da subito il Condominio.
  • Esonero da responsabilità dell’amministratore in caso di morosità dei condomini: la norma mira ad esonerare da responsabilità civili, penali ed amministrative l’amministratore che, pur avendo adempiuto ai propri obblighi di attivarsi per il recupero, anche giudiziale, delle spese condominiali, non possa correttamente assolvere al proprio mandato a causa della morosità dei condomini.
  • Obbligatorietà della specificazione analitica del compenso a pena di annullabilità: l’amministratore all’atto dell’accettazione della propria nomina dovrà comunque presentare il proprio preventivo analitico, ma non più a pena di nullità della nomina stessa ma di semplice annullabilità. Per i successivi eventuali rinnovi, tale compenso di intende confermato fino a nuova diversa delibera.

L’attuale normativa, prevedendo la sanzione della nullità sia della prima nomina che dei successivi rinnovi, consente infatti al condomino in contrasto con l’amministratore, di impugnare delibere di nomina risalenti addirittura ad annualità precedenti con consuntivazioni approvate e non impugnate e con implicita ratifica dell’operato e del compenso dell’amministratore. L’impugnazione della delibera per la declaratoria di nullità della nomina, si risolve quindi spesso in un aggravio di spese per il Condominio (soggetto legittimato passivo nelle cause di impugnazione) e può comportare serie conseguenze circa la validità di atti compiuti dall’amministratore nell’interesse del Condominio.

La proposta di riforma prevede ora invece che l’impugnazione sia possibile solo entro il termine di trenta giorni dalla conoscenza del verbale di nomina, con ciò garantendo maggior stabilità al Condominio.

Art. 2 – Quorum semplificati per l’adozione di delibere di interventi obbligatori per legge in tema di sicurezza

  1. Intervenendo sull’art. 1136 c.c. si riduce ad 1/3 dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio il quorum sufficiente per l’adozione di delibere relative ad interventi obbligatori per legge in tema di sicurezza degli edifici e dei relative impianti comuni.

Tale norma – che si riferisce ai soli interventi obbligatori per legge – non va quindi ad interferire con l’art. 1120, II comma, n. 1, c.c., che prevede un diverso e maggiore quorum per quelle innovazioni (non obbligatorie per legge, ma solo facoltative) volte a migliorare la sicurezza e salubrità degli edifice e degli impianti.

La norma risponde all’esigenza di facilitare l’adozione di delibere di interventi obbligatori, spesso mai adottate a causa della difficoltà nel raggiungimento dei quorum, con negative conseguenze sulla sicurezza dei fabbricati e dei loro utenti.

Art. 3 – Obbligatorietà della polizza condominiale per perimento e responsabilità civile verso terzo

  1. Nonostante per prassi sia largamente diffusa la pratica di assicurare l’edificio, molti condominii ancora sono sprovvisti di polizza.

Si è inteso ora rendere obbligatoria, nell’interesse dei condomini e dei terzi, la stipula di contratto assicurativo con massimale adeguato al valore dell’edificio, a garanzia dei rischi di perimento parziale o totale dell’edificio e della responsabilità civile.

Per gli edifici di nuova costruzione, soggetti alla disciplina di cui al D.Lgs. 122/2005 (che già prevede l’obbligo per il costruttore di consegnare la polizza decennale postuma a garanzia di  gravi difetti di costruzione, crolli o vizi del suolo) è possibile ipotizzare che le compagnie proporranno premi assicurativi più contenuti per i primi dieci anni dalla costruzione dell’edificio.

Art. 4 – Sospensione ai morosi dei servizi suscettibili di utilizzo separato e solidarietà triennale tra venditore e acquirente per le spese condominiali.

  1. La sospensione dei servizi ai morosi: L’art. 63, III comma, disp. att. c.c. prevederebbe ora che l’amministratore possa sospendere ai condomini morosi per oltre un semestre, anche sulla base dello scadenziario delle rate previsto a bilancio preventivo, qualsiasi servizio (anche essenziale quindi) suscettibile di utilizzazione separata.

La norma attuale, come interpretata da alcuni Tribunali di merito, risultava priva di utilità pratica, posto che veniva comunque vietata la sospensione dei servizi essenziali quali ad esempio la fornitura idrica ed il servizio di riscaldamento/raffrescamento centralizzato.

Ciò poteva comportare che a causa della morosità di qualche condomino, il fornitore potesse invece sospendere la fornitura all’intero condominio, cin grave pregiudizio quindi per i condomini in regola con i pagamenti.

  • Esteso il periodo di solidarietà tra acquirente e venditore: viene proposta la modifica che del V comma dell’art. 63, disp. att. c.c. estendendo il periodo di solidarietà dell’acquirente rispetto agli eventuali debiti residui per spese condominiali del venditore, all’esercizio in corso al momento del rogito ed ai due esercizi precedenti (non più quindi solo l’esercizio precedente).

A tutela dell’acquirente viene previsto l’obbligo per il Notaio, previamente alla stipula dell’atto di compravendita, di acquisire una dichiarazione dell’amministratore attestante l’eventuale morosità residua relativa ai due esercizi precedenti.

L’acquirente potrà eventualmente tutelarsi già in sede di contratto preliminare, prevedendo di poter ridurre il prezzo di acquisto al rogito dell’importo equivalente all’eventuale morosità residua che verrebbe ereditata dal venditore.

Art. 5 – Supercondominio: eccezione al divieto di conferimento di deleghe all’amministratore.

  1. Delega all’amministratore alle assemblee di supercondominio: rimane fermo il divieto di conferire all’amministratore deleghe per la partecipazione alle assemblee, ma prevedendo una eccezione per le assemblee dei c.d. supercondominii.

Non si vede infatti quale valido motivo debba vietare ad un amministratore già nominato dai condomini, di rappresentarli alle assemblee di supercondominio nei casi previsti dell’art. 67 disp. att. c.c.

Art. 6 – Erogazione di sanzioni per violazione del regolamento di condominio

  1. Sanzioni: Viene chiarito all’art. 70 disp. att. c.c. che il condomino è il soggetto legittimato passivo delle sanzioni irrogate dall’assemblea per le infrazioni al regolamento di condominio, anche se commesse da chiunque abbia in uso il bene, anche a titolo di ospitalità.

La norma mira a mitigare in particolare i negativi effetti delle locazioni turistiche e similari, laddove spesso l’ospite non conosce il regolamento o comunque lo ignora.

Sarà quindi responsabilità, onere ed interesse del condomino-locatore, accertarsi della conoscenza del regolamento da parte dei propri ospiti a qualsiasi titolo.

La norma attuale, priva di una puntuale specificazione, ha spesso portato interpretazioni contrastanti circa la legittimazione passiva del condomino per infrazioni non commesse dallo stesso.

Art. 7 – Anche l’amministratore-condomino deve avere i requisiti per amministrare

  1. Requisiti necessari per tutti: l’attuale formulazione dell’art. 71 bis disp. att. c.c. prevede che laddove l’amministratore sia anche un condomino, non sia soggetto agli obblighi di aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado e di aver frequentato un corso di formazione iniziale e di svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

La norma quindi consente anche a soggetti privi di professionalità e di aggiornamento, di poter gestire edifici anche di grandi dimensioni, per il solo fatto di esserne condomini.

Nell’ottica quindi di rendere sempre più professionale l’ormai complesso mestiere di amministratore, si è proposto di abrogare tale eccezione, prevedendo quindi come necessari per qualunque soggetto, i requisiti previsti dall’art. 71 bis disp. att. c.c.

  • Certificazione UNI per gestione di grandi complessi: sempre nell’ottica di una maggior professionalità, si è proposto di prevedere l’obbligo di conseguimenti della Certificazione UNI 10801:2024 per poter amministrare edifici di oltre cinquanta unità immobiliari o con bilanci annuali superiori ad euro centomila.

Art. 8 – Anche il conduttore paga il servizio di riscaldamento

  1. Viene integrato l’art. 10, I comma, della L. 392/78 che prevede diritto di voto in capo al conduttore, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, prevedendo che quindi anche il conduttore stesso risponda in solido con il locatore nel pagamento delle spese per tali servizi, garantendo così una duplice garanzia di riscossione a favore del condominio.

Art. 9 – Spese condominiali riconosciute in prededuzione anche nelle procedure di espropriazione individuale.

  1. Al pari di quanto previsto nelle procedure concorsuali, si propone di riconoscere che anche nelle procedure di espropriazione immobiliare individuali, le spese condominiali generatesi dopo l’apertura della procedura, vengano riconosciute in prededuzione, ossia siano tra le prime ad essere rimborsate una volta realizzata la vendita in sede di distribuzione del relativo ricavato.

Si deve riconoscere infatti che le spese condominiali – al pari appunto di quanto da sempre di riconosce nelle procedure concorsuali – siano necessarie alla conservazione dell’immobile e delle parti comuni, contribuendo così ad una fruttuosa vendita nell’interesse di tutti i creditori.

Unitamente alla proposta di riforma di cui all’art. 4, relativa al triennio di solidarietà nel pagamento delle spese tra venditore ed acquirente, la norma in commento mira a tutelare il condominio e i suoi condomini, in particolare nelle lunghe procedure di esecuzione immobiliare.

Con l’attuale normativa che prevede una solidarietà solo per l’esercizio in corso al momento della vendita (o del decreto di trasferimento) e per l’esercizio precedente, accade sovente che rimangano “scoperte” le morosità degli esercizi ancora precedenti, morosità che, quasi inevitabilmente, finiscono per ricadere sui condomini virtuosi.

Art. 10 – Detraibilità del compenso dell’amministratore.

  1. Viene infine riconosciuta la detraibilità, con aliquota del 19%, della quota di compenso dell’amministratore pagata dal contribuente, in relazione all’unità immobiliare adibita ad abitazione principale per un importo non superiore ad euro 500,00 per ciascun periodo di imposta.

Al seguente link il testo integrale del Disegno di Legge 1816

Ma quanto dura in carica l’Amministratore: tra Cass. Civ. 14039/2025 e Cass. Civ. 424/2026
26 Gen

Ma quanto dura in carica l’Amministratore: tra Cass. Civ. 14039/2025 e Cass. Civ. 424/2026

di Avv. Matteo Carcereri

La domanda, da quando è entrata in vigore la L. 220/2012 di riforma del condominio, è annosa: quanto dura in carica l’amministratore ?

L’art. 1129 c.c. novellato (nell’ormai lontano 2012) recita infatti, come ormai sappiamo a memoria, che “L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata“.

Da allora si sono susseguite varie interpretazioni: l’amministratore dura in carica due anni; dopo il secondo anno, in assenza di quorum si rinnova automaticamente di un altro anno senza limiti; dopo il secondo anno, decade.

Finalmente nel Maggio 2025 viene pubblicata la Sentenza Cass. Civ. 14039/2025 che sembrava chiarire ogni dubbio: alla fine del secondo anno, in assenza di valida delibera di conferma, l’amministratore decade automaticamente da tutte le sue funzioni, dovendo esclusivamente compiere atti urgenti per non pregiudicare il condominio, ma senza diritto a compenso.

E per la Corte è così tanto decaduto dall’incarico che non è nemmeno possibile agire giudizialmente per la revoca, proprio perchè non più in carica.

Si legge infatti in motivazione che “In base all’art. 1129 comma 10 c.c., decorso il secondo anno dall’assunzione dell’incarico, l’amministratore cessa dalla carica in maniera automatica, senza che sia necessaria a tal fine una decisione assembleare, e vengono meno i suoi poteri gestori. In tale evenienza, l’art. 1129 comma 8 c.c. prescrive che l’amministratore cessato dalla carica debba consegnare tutta la documentazione in suo possesso, relativa al condominio e ai condomini, ed eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi.

3.2. La drastica compressione dei poteri gestori dell’amministratore, pressoché annullati al maturare del biennio dalla nomina, induce ad escludere, per i condomini, la necessità, la possibilità e, in chiave processuale, l’interesse a chiedere la revoca dell’amministratore con il procedimento di volontaria giurisdizione delineato dall’art. 1129 comma 11 c.c.“.

Sembrava finalmente risolto il dibattito, quando il 06.01.2026 viene pubblicata la Sentenza Cass. Civ. 424/2026, la cui camera di consiglio, per il vero, è antecedente a quella della sentenza n. 14039/2025.

La Cass. Civ. 424/2026 si pone in netto – anche se inconsapevole – contrasto con il principio enunciato da Cass. 14039/2025 ed arriva alla conclusione che l’amministratore al termine del secondo anno, in assenza di valida delibera di rinnovo, rimane in carica in regime di prorogatio, mantenendo tuttavia tutte le attribuzioni attribuitegli per legge dall’art. 1130 c.c.

In motivazione infatti viene illustrato che “Questa Corte ha precisato – e poi costantemente ribadito – che all’amministratore, decaduto dalla carica o dimissionario, permangono, fino al momento della sua sostituzione, tutte le attribuzioni proprie dell’amministratore di condominio, come indicate nell’art. 1130 cod. civ.; questa cosiddetta prorogatio dei poteri non è né limitata al tempo strettamente necessario alla fase di trapasso dal vecchio al nuovo amministratore, né circoscritta alle facoltà e funzioni proprie di una gestione interinale, correlata alla finalità di assicurare il detto trapasso, perché quelle funzioni che il codice civile elenca al suindicato art. 1130 sono selezionate dallo stesso legislatore quali essenziali ed imprescindibili per la vita normale ed ordinaria del condominio stesso: è, dunque, proprio nella esigenza di assicurare l’adempimento, senza soluzione di continuità, di queste attribuzioni che l’istituto della prorogatio dei poteri è stata ritenuta applicabile anche alla carica di amministratore di condominio. E se, come non si può negare, anche nel periodo di cosiddetta gestione interinale, l’amministratore, decaduto o dimissionario, deve, in forza della prorogatio dei poteri, provvedere ai compiti assegnatigli per legge, ne consegue che lo stesso deve poter disporre dei mezzi finanziari necessari e, quindi, deve predisporre il preventivo delle spese occorrenti e farlo approvare dall’assemblea dei condomini, con la relativa ripartizione tra questi ultimi, per provvedere, poi, alla riscossione, ai sensi di legge, dei contributi così ripartiti“.

Una decisione che lascia francamente perplessi, obbligando di fatto l’amministratiore a rimanere sostanzialmente in carica con pieni poteri, doveri e responsabilità, ma senza diritto a compenso.

9. Riflessioni di condominio
01 Lug

9. Riflessioni di condominio

Avverto che quelle che seguiranno sono semplici riflessioni teoriche prospettiche con lievissimi, agganci alla giurisprudenza di legittimità che, legata alla sua funzione nomofilattica, oltre non può spingersi.

E’ rispettata, fonte di approfondite analisi e anche autocritica, a volte non condivisa ma ciò è parte della dialettica.

Il superbonus attualmente impegna i professionisti del settore nel prevedere problemi e soluzioni teoriche a fatti che potrebbero accadere.

E’ una continua attività in divenire a volte superata il giorno dopo da una circolare dell’Agenzia delle Entrate, l’oracolo divenuto norma, a cui rivolgersi. Il senso giuridico di “circolare” ha così subito una mutazione genetica.

Guai a dirlo agli amministratori.

E’ dall’attuale “precario” assestamento del comma 9bis dell’art.119 del dl 34/2020 che prendono spunto queste riflessioni la dove è previsto che “l’assemblea del condominio” approvi a maggioranza “l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’art.121..” e che sempre a maggioranza possa approvare l’accollo a “uno o più condomini” dell’intera spesa” ma “a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole”.

Vorrei ricercare un senso ma un senso non lo ha (cit. Vasco Rossi).

L’assemblea di condominio o l’assemblea dei condomini?

L’art.1135 c.c. è rubricato: “Attribuzioni dell’assemblea dei condomini” e per la giurisprudenza il condominio non ha autonomia patrimoniale non è un ente di gestione (cass.su.9148/08).

Sicuramente non ha una personalità giuridica (respinta in sede di approvazione della l. 220/2012) il che lo porterebbe all’autonomia patrimoniale perfetta.

Siamo difronte ad una crisi del sistema al quale si è tentato di ovviare ricercando una soggettività giuridica del condominio (cass. su 19663/14).

Ma l’attuale contrapposizione tra diritto comune ed esclusivo è una precisa scelta del legislatore che non ha voluto investire “esplicitamente ed esclusivamente il condominio (e il suo amministratore) del potere di difendere le parti comuni (e i riflessi sulla proprietà dei singoli).” (cass. su 10934/19).

Se per sommi capi l’istituto è questo rigidamente blindato altroché crisi del sistema, direi confusione o, a necessità, per il legislatore di stravolgere i principi teorici, normativi e giurisprudenziali scolpiti sulle tavole della legge.

Si dirà che gli enunciati del comma 9bis -assemblea di condominio e sull’accollo – hanno carattere puramente enfatico perché comunque specificati dalla necessità che sia il singolo proprietario ad accettarlo seppur successivo al deliberato assembleare che comunque rimane incomprensibile.

Anche se vi può essere un passaggio della motivazione di cass.9463/04 che lascerebbe pensare, ad una veloce lettura, che rientrerebbero nella competenza dell’assemblea le spese fiscali afferenti alla sola gestione dei beni comuni (ma il tutto va ricondotto a quella precisa fattispecie che riguardava l’acquisto), non bisogna farsi fuorviare perché la “capacità contributiva” è requisito legittimante il prelievo (A. Giannini: Soggettività tributaria, enciclopedia Treccani).

Ed il centro di imputazione di questa situazione giuridica, quale terminale tributario è il singolo.

Ma se è anche vero che il diritto tributario si può riferire a situazioni giuridiche non qualificabili o non qualificate come soggetti in altri settori, è sempre necessario che siano centri d’imputazione d’interessi, di capacità contributiva ed autonomia patrimoniale (sempre Giannini) ecco che il condominio ne è escluso, anche perché è lo stesso legislatore che lo esclude.

Siamo quindi ad una tensione, oltre misura, del sistema condominio dove ad ogni situazione di “gestione” dei beni e servizi che lo identificano, per interessi della comunità o dei singoli, vengono ignorati i principi fondanti.

Ma sono proprio i principi fondanti che oggi, indirettamente, appaiono essere messi in crisi dai superiori interessi della comunità dall’ambiente ai singoli.

E allora non è forse da ripensare all’istituto prevedendone espressamente la sua personalità giuridica, una autonomia patrimoniale, una rivisitazione delle regole sulle delibere e sulle maggioranze per rendere il sistema più reattivo alle nuove situazioni?

Ormai la “gestione ordinaria” del condominio sta diventando subordinata alle “gestioni straordinarie” di rinnovamento o ammodernamento del patrimonio edilizio e non è detto che il sistema regga.

Avvisi ci arrivano già dalla giurisprudenza di merito proprio sulla coibentazione delle parti comuni che potrebbero compromettere lo spazio d’aria del poggiolo, restringendolo; allora cosa succederebbe ad interventi effettuati con una causa in corso se i Supremi Giudici ritenessero quella delibera di efficientamento che comprime il diritto di proprietà nulla? Si staccano i pannelli?

Maurizio Voi

Sul supercondominio in generale – l’amministratore
10 Mar

Sul supercondominio in generale – l’amministratore

Nell’intervento precedente (GIGA n.16, febbraio 2022, da ora anche nel sito ANACI Veneto, www.anaciveneto.it) si era annotato come per  l’art.67 3° co. dacc – primo capoverso: “Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.”

L’amministratore è quindi nominato dall’assemblea dei rappresentanti dei singoli condominii ed è l’unico soggetto dotato di rappresentanza verso i terzi e autonoma legittimazione attiva in ordine ad ogni controversia inerente i beni e servizi comuni al supercondominio.

 Per le ultime pronunce della giurisprudenza si deve così escludere una legittimazione diretta degli altri amministratori (“rappresentanza reciproca” o “legittimazione sostitutiva”) (Cass. 21/40857 e CdA Torino 20/953).

Con la dottrina maggioritaria, nell’interpretazione del disposto dell’art. 67 dacc c.c.  (R. Amagliani, Brevi note in tema di amministratore del supercondominio, in Giust. civ., 2016; R.Triola,  Il Supercondominio in Il nuovo condominio, II^ ed. Giappichelli, 2017),  è da intendersi che la nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i proprietari facenti parte del supercondominio sono “complessivamente più di sessanta” dovendoli considerare appunto, nel loro generale complesso e non con riferimento ai singoli edifici componenti o meno il supercondominio.

Cioè il complesso di più edifici non deve essere obbligatoriamente formato da condomini, ma può ben essere formato anche da uno o più condominii e edifici unifamiliari, l’importante è che la somma dei proprietari dia più di sessanta.

Per il richiamo dell’art. 1117bis c.c. anche in questo ambito deve applicarsi, in via analogica, l’art. 1129 I° co. c.c. che fa riferimento ai condomini; gli eventuali proprietari di unità immobiliari singole ed autonome devono qui essere considerati come condomini del supercondominio.

L’amministratore del supercondominio è nominato dall’assemblea dei rappresentanti dei singoli condominii

L’art. 67 IV° co. dacc   dispone però che ogni limite o potere di rappresentanza eventualmente conferito al rappresentante del singolo condominio che si presenta in assemblea per la nomina dell’amministratore “si considera non apposto”.

Quindi è illegittima, eventualmente, una delibera preventiva dell’assemblea di un condominio che indichi al rappresentante il nome dell’amministratore da votare; il rappresentante è così svincolato dal “potere di rappresentanza” ex art. 1387 c.c., perché quel potere non gli è conferito espressamente che anzi lo esclude.

Infatti per il codice civile il “potere di rappresentanza (art. 1387 c.c.) è conferito dalla legge ovvero dall’interessato”.

Se l’assemblea del singolo condominio deliberasse comunque una procura al rappresentante indicando il nome dell’amministratore da votare, ci si potrebbe trovare difronte ad una delibera invalida poiché ex art. 1137 I° co. c.c. la delibera sarebbe in violazione della legge.

Indagheremo prossimamente se tale delibera debba ritenersi nulla o annullabile, o addirittura inconferente perché ciò avrebbe ripercussioni non indifferenti sull’assemblea ordinaria del supercondominio se adottata, in caso di annullabilità, 30 giorni dopo la comunicazione ai condomini non presenti all’assemblea del loro condominio.

Ma già possiamo evidenziare un dato non indifferente e cioè che se l’assemblea del supercondominio si svolge prima del trascorrere dei 30 giorni dell’assemblea già tenuta nel singolo condominio che ha conferito la procura per la nomina espressa di un amministratore, i rappresentanti si troveranno nell’impossibilità di procedere oltre nel caso in cui il voto del soggetto a cui è stata conferita l’esplicita procura sia determinante.

E’ da ritenere che il Presidente dell’assemblea dei rappresentanti non possa accogliere e quindi legittimare l’espressione di un voto di cui si ha conoscenza di una volontà imposta, ma considerata, inesistente (?) ex lege.

Il comma V° dell’art.67 dacc dispone inoltre che: “All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”.

Vi è quindi un divieto testuale di rappresentanza generale dell’amministratore del singolo condominio in seno al supercondominio (nello stesso senso anche  R. Amagliani, Brevi note in tema di amministratore del supercondominio, cit.) ma, a mio avviso, poiché la disposizione regola l’organo decisionale e gestorio del supercondominio, vale anche per l’inverso, cioè l’amministratore del supercondominio non può avere deleghe per partecipare all’assemblea dei singoli condominii.

E approfondendo appare che non può nominarsi come amministratore del supercondominio uno degli amministratori dei singoli condominii anche se, in ipotesi, la nomina è votata dai rappresentanti.

Infatti, come a breve vedremo, si evidenzierebbe subito un conflitto d’interessi potenziale sia nell’amministrazione delle parti e servizi comuni anche con riferimento agli atti conservativi, sia nella gestione puramente amministrativa del complesso.

 I poteri gestori dell’amministratore del supercondominio (le attribuzioni) sono mutuati dall’art. 1130 c.c. ivi compresa la tenuta dei registri dell’anagrafe dei condomini perché in caso di manutenzioni straordinarie, che sono escluse dalla competenza dell’assemblea dei rappresentanti, dovranno essere convocati tutti i condomini.

Tra le attribuzioni principali dell’amministratore del supercondominio vi è quella di “riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni” (art.1130 I° co n.3) c.c.

Ora se nella costruzione del legislatore il supercondominio è ente sovraordinato rispetto ai singoli condominii che lo compongono (si rimanda a: Sul supercondominio in generale (1), in GIGA n.15 gennaio 2022), dove i singoli edifici in condominio ex art. 1117 c.c.  ivi sono rappresentati, l’eventuale azione per il recupero degli oneri condominiali andrà rivolta verso il singolo condominio rappresentato dal suo amministratore e non pro quota di supercondominio nei confronti del condomino moroso.

E qui si evidenzia subito il possibile conflitto d’interessi se la figura dell’amministratore del supercondominio e del singolo coincidessero.

L’amministratore del supercondominio, per la gestione ordinaria, non ha nessun rapporto con il singolo condomino ma solo con il condominio; l’argomentazione è anche data dal fatto che sono i “rappresentanti” che approvano per il loro edificio: “la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii” (art.67 IV° co. dacc).  

Così in analogia con l’art.63 dacc, solo in questo caso, l’eventuale ingiunzione andrà rivolta verso il singolo condominio.

Non è quindi semplice la gestione del supercondominio da parte dell’amministratore incaricato poiché presuppone una profonda conoscenza delle dinamiche di gestione del singolo condominio che poi si dilatano con interessanti riflessi giuridici, economici e fiscali all’interno dell’ente sovraordinato.

Anche i rapporti e la comunicazione con i “rappresentanti” non è da sottovalutare, specialmente nei grandi complessi perché questi nella costruzione “pasticciata” del comma 4° dell’art.67 dacc sembrerebbero autonomi rispetto ai comproprietari del loro condominio, nel senso apparente di una formazione della volontà di gestione del supercondominio disgiunta dalla volontà espressa a maggioranza dell’assemblea del condominio di cui appartengono.

Altro importante aspetto che si approfondirà nei prossimi contributi.

Maurizio Voi

Le convergenze parallele tra amministratore di condominio e Property Manager. Alla ricerca dello “stargate”.
01 Feb

Le convergenze parallele tra amministratore di condominio e Property Manager. Alla ricerca dello “stargate”.

Non è facile affrontare l’analisi economica – giuridica delle attività della gestione immobiliare o “management e operation” dello “spazio costruito” che ha la necessità di continua innovazione dei servizi (Paul Bagust, Introduzione al rapporto Il Property Management: un servizio per il Real Estate, RICS, 2019) considerando anche l’ambito di attività della professione di amministratore di condominio.

Il sottoinsieme economico deve tener conto dell’evoluzione anglosassone poi applicata in Italia, della diversa terminologia – pragmatica – ma che riassume il complesso delle attività richieste per il Real Estate e del diverso approccio: più economico legato al reddito o alla creazione di plusvalenza -capital gain- che alla sola e semplice attività di conservazione del valore capitale del bene (capital conservation).

Beninteso non sfugge la “linea di confine” dei due mondi ed il colorrario delle conseguenze: da una parte il mandato singolo (Property), dall’altra il mandato collettivo (amministratore di condominio), ma vedremo, negli sviluppi successivi di questi studi, per quanto possibile, che le competenze che qualificano le due professioni per la gestione immobiliare o “servizi immobiliari” sono ampie e quasi del tutto coincidenti.

Piuttosto, l’ambiente operativo, lo spazio costruito, dovrebbe far pensare agli amministratori di condominio, che hanno visto un rapido evolversi della tecnologia e sono organizzati e strutturati nella propria gestione aziendale, se non sia il caso di evolversi iniziando a cercare lo “stargate” di comunicazione trai i due mondi.

Non si può più evitare di considerare che il legislatore ha sempre visto l’amministrazione del condominio di edifici anche dopo la novella del 2012  come un “buon samaritano” (si veda l’obbligatorietà dell’amministratore che passa da più di quattro condomini a più di otto e che comunque il proprietario può amministrare il suo condominio anche senza i requisiti dell’art.71 bis dacc, ovvero le regole di amministrazione del supercondominio), anche se onerato di alte competenze tecniche-amministrative-contabili-fiscali gestionali che, guarda caso, le ritroviamo come contenuti dell’attività di Property Management (si rimanda al fondamentale volume di O.Tronconi, A.Ciaramella, B.Pisani: La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari, ed. Il Sole24ore, Milano2002).

Nel mercato del Real Estate le “attività immobiliari” sono generalmente suddivise in due categorie: “gestione strategica” e “gestione immobiliare”.  Nella prima si individuano le sottocategorie di “consulenza strategica” e “operazioni strategiche”; nella seconda le sottocategorie di “operazioni amministrative di “property”; le “attività manutentive” e i “servizi di supporto” (c.d. faciliy).

Se ora consideriamo la categoria “gestione immobiliare” ed analizziamo le definizioni classiche e generalmente accettate di property management e facility management, vediamo come per property si intenda (riassumendo) il coordinamento di tutte le attività amministrative – contabili e tecniche all’immobile, mentre il  faciliy afferisce alla gestione di edifici unitamente ai loro impianti e servizi connessi.

Sono macro-aree di servizi al costruito (si noti che in questo scenario è del tutto superato il problema della professione in se, come bagaglio personale culturale tecnico-scientifico della prestazione) ove gli attori sono società strutturate ad hoc.

Ma ciò non deve essere un punto di irrigidimento culturale per l’amministratore di condominio sol che si pensi che in tempi non sospetti, quando per la professione si iniziò a comprendere la necessità di strutturarsi in società,  l’iniziale perplessità della giurisprudenza (Cass.94/5608) venne via via superata (Cass.11155/94) fino ad arrivare all’importante arresto del 24.10.2006 n.22840 (rel.Corona) in cui si evidenziò che:” E’ ragionevole pensare – avuto riguardo al continuo incremento dei compiti – che questi possano venire assolti in modo migliore dalle società (di servizi), che nel loro ambito annoverano specialisti nei diversi rami.”

E’ la necessità economica della gestione dei patrimoni che ha modellato l’attività e le regole (si pensi ai servizi property base e property premium) incentrandola su tutti i “servizi immobiliari”; ma mentre il tema della formazione per il property management rimane ad una distanza rilevante tra università e mondo del lavoro (Futu.re. Scenari Immobiliari,  sesta edizione nov.2020), lo stesso tema nella macro-area del mandato collettivo (condominio) è stato sviluppato e normato (DM 140/2014) e vede gli amministratori di condominio impegnati annualmente nell’aggiornamento di tutti i temi per i servizi all’immobile e attenta gestione alle esigenze delle persone.

Se raffrontiamo le competenze property-facility con quelle obbligatorie dell’amministratore di condominio vediamo che al 90% coincidono, ma le strutture property non racchiudono in sé i veri specialisti, ma laureati in varie discipline economiche con scarsa o quasi nulla sensibilità al costruito.

(In una operazione di NPL, per esempio,  vi è scarsa attenzione nella due diligence all’immobile non tanto nella sua manutenzione ma quanto al contesto edilizio nel quale è ubicato, al costo dei servizi e del mantenimento e ciò, nel tempo, porta a criticità nei costi  e nel successivo realizzo)

E allora è necessario per gli amministratori di condominio andare alla ricerca dello “stargate” per entrare, a pieno titolo, nell’ area economica property; ma ciò vuol dire affrancarsi dalle zavorre dell’intellettualità della professione singola per accogliere il concetto di prestatore di servizi (visione europea) ove il soggetto erogatore non è più il singolo persona fisica ma la persona giuridica.

Passare da un’ idea di conservazione ad un’idea di sviluppo immobiliare ove l’incremento del valore, infine, incide anche sul compenso per l’attività espletata.

Le due professioni possono convivere procedendo ad uno “spin of” della propria attività, offrendo così un vasto plateau di servizi.

Maurizio Voi

Il senso dell’amministratore di condominio per la professione intellettuale
10 Gen

Il senso dell’amministratore di condominio per la professione intellettuale

Non sfugge agli specialisti del diritto di condominio la presa di posizione dei dirigenti di alcune importanti associazioni di rappresentanza degli amministratori di condominio all’indomani dell’ordinanza della Corte di cassazione del 19 marzo 2021 n.7874, Rel. A.Scarpa.

La Suprema Corte ha statuito che ad un amministratore di condominio, revocato dall’incarico senza giusta causa, sia dovuto anche il risarcimento del danno in applicazione dell’art. 1725 I co. c.c, riconoscendo l’istituto di un contratto tipico di amministrazione il cui contenuto è, nell’essenza, dettato dagli artt. 1129,1130 e 1131 c.c..

L’ordinanza così esclude, e qui è il “pomo della discordia” proprio nel senso del mito della mela lanciata da Eris per i protagonisti del dibattito in corso, che l’attività di amministratore di condominio non costituisce una prestazione d’opera intellettuale non essendo di conseguenza soggetta alle norme dettate in materia dal codice civile in materia (artt 2229-2238).

Per i Giudici di legittimità l’attività di amministratore di condominio rientra nell’ambito delle professioni non organizzate in ordini o collegi di cui alla legge 14.1.2013 n.4.

Infine con la recentissima sentenza n.36430 del 24 novembre 2021 la Suprema Corte ha sottolineato come la riforma dell’istituto del 2012 abbia rafforzato i caratteri professionali dell’attività di amministratore di condominio, delineandone una figura professionale autonoma.

Il confronto in atto tra amministratore professionista o (non) professionista intellettuale, che si sviluppa su un piano meramente giuridico tra associazioni e comunità giuridica, e qui pare lo si voglia mantenere, non tiene in considerazione la necessaria prospettiva economica generale ed economica aziendale dell’attività intesa nel senso classico scientifico delle definizioni generalmente accettate.

Non tiene altresì conto delle fonti comunitarie sul concetto di servizio professionale, inteso come prestazione di rilievo economico che non rientra nella nozione di merce o di capitale e che l’art.57 del Trattato sul funzionamento dell’ Unione Europea stabilisce che sono considerate come servizi le prestazioni fornite dietro retribuzione, in quanto non siano regolate dalla libera circolazione delle merci, dei capitali, e delle persone e che tra i servizi vi ricomprende anche le libere professioni.

La direttiva 2005/36/CE attuata in Italia con il dlgs 206/2007 ha qualificato le prestazioni intellettuali come servizi professionali. Su queste basi si è pronunciata anche la Corte di Giustizia europea che ha più volte ribadito come l’attività dei liberi professionisti si configura come attività d’impresa.

Chi scrive oggi si chiede se abbia ancora un senso continuare la ricerca ed il dibattito sull’attività di amministratore di condominio come professionista intellettuale o piuttosto iniziare seriamente ad esplorare ed analizzare con la scienza economica e di economia aziendale il complesso delle attività che il professionista offre con la sua attività necessaria per gli edifici in condominio.

Onde non cadere in strali ed equivoci ciò non vuol dire -se solo si vuol rimanere saldamenti ancorati alla normativa nazionale- che così argomentando si parifica la professione all’impresa aprendo la strada, in ultima istanza, anche al fallimento, perché anche ciò non è corretto.

In primo luogo perché il “fallimento” -quale espressione portatrice di un disvalore sociale – è stato superato dal legislatore con il codice della crisi d’impresa ed in secondo luogo che il codice della crisi per quanto riguarda i soggetti non fallibili si applica anche al professionista sia esso intellettuale o meno fino alle associazioni professionali oltre che al consumatore ed imprenditore agricolo (L.3/2012).

La ricerca e l’analisi dell’attività di amministratore di condominio deve quindi iniziare a volgere lo sguardo verso altre componenti dell’attività in sé considerata, per esempio anche, e si sottolinea anche, verso i molteplici sottoinsiemi economici (property manager) per uno sviluppo più competitivo della professione nel senso europeo sopra descritto.

Forse oggi -ed è qui la partenza a mente libera ma curiosa- è giunto finalmente il momento di non mantenere ancorata la professione al solo condominio e in tale esercizio irrigidirsi sull’intellettualità di origine ottocentesca, ma iniziare ad analizzare anche nuove competenze che, se ben sviluppate, porterebbero ad un innalzamento del profitto, rispetto alla sola amministrazione di condominio.

Infine un’ulteriore considerazione economica: se un professionista nell’amministrazione di condominio viene incaricato della gestione di un’importante complesso ex art. 1117 bis c.c. che necessità di un particolare ed oneroso investimento economico della propria attività interna, ed attuato l’investimento, poco dopo, senza giusta causa viene revocato nell’incarico, di certo sarà più tutelato dall’art. 1725 I° co. c.c. che prevede il risarcimento dei danni, che dall’art.2237 c.c. (norma applicabile per le sole professioni intellettuali) che riconosce il pagamento della sola opera svolta, oltre al rimborso delle spese effettivamente sostenute per il periodo.

Maurizio Voi

La revoca anticipata senza giusta causa dell’amministratore comporta il risarcimento del danno.
27 Mar

La revoca anticipata senza giusta causa dell’amministratore comporta il risarcimento del danno.

Commento a Cass. Civ. 7874/2021 di Avv. Matteo Carcereri

Importante novità dalla Suprema Corte con la pronuncia n. 7874/2021 che non mancherà di destare perplessità.

Quello che lega l’ammnustratore ai condomini è un rapporto di mandato a titolo oneroso, soggetto quindi non tanto alla disciplina dell’art. 2237 c.c. in tema di recesso del cliente dal contratto d’opera di prestazione intellettuale, quanto alla previsione dell’art. 1725 c.c. che statuisce espressamente che “La revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato( o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell’affare, salvo che ricorra una giusta causa“.

Ne consegue che se è pur vero che l’assemblea può revocare l’amministratore in ogni tempo (art. 1129, X comma, c.c.), è altrettanto vero che il mandato dell’amministratore dura un anno (“e si intende rinnovato per egual periodo”).

La revoca anticipata senza giusta causa comporta quindi non solo il diritto dell’amministratore a percepire il compenso anche per il periodo residuo di durata del mandato, ma anche il diritto all’ulteriore risarcimento del danno che comuqnue va provato.

La Corte precisa che la giusta causa può coincidere indicativamente con quelle previste per la revoca giudiziale.

Qui il testo integrale della sentenzaDownload
Al lavoro sul Superbonus 110%
18 Ago

Al lavoro sul Superbonus 110%

Oggi il nostro Studio, con la regia degli avvocati Maurizio Voi e Matteo Carcereri, ha predisposto la prima guida pratica sul Superbonus per gli amministratori immobiliari, che sarà disponibile a breve.

In sede di analisi della complessa normativa, è emerso tra gli altri un dubbio interpretativo circa la detraibilità delle spese relative al compenso dell’amministratore immobiliare riferite alla gestione dell’operazione.

Lo Studio ha quindi inviato all’Agenzia delle Entrate uno specifico interpello che si allega unitamente ad un abstract della Guida Operativa.

Guida Operativa AbstractDownload
Interpello AdE 18.08.2020Download

L’amministratore deve dimostrare le anticipazioni effettivamente sostenute
06 Dic

L’amministratore deve dimostrare le anticipazioni effettivamente sostenute

di Avv. Matteo Carcereri  – 6 Dicembre 2017

La Corte di Cassazione con la pronuncia n. 20137/2017 torna sul tema delle anticipazioni sostenute personalmente dall’amministratore in favore della compagine condomoniale.

Non di rado accade infatti che, per sopperire a carenze di liquidità sul conto corrente condominiale, l’amministratore anticipi con  sostanze proprie, le somme necessarie al fine di garantire la corretta erogazione dei servizi nell’interesse comune condominiale.

Il credito dell’amministratore deve però risultare in maniera esplicita affinchè questi possa pretenderne il rimborso da parte del condominio.

La pronuncia in esame precisa in motivazione “che poichè il credito dell’amministratore per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 c.p.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, è l’amministratore che deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi il condominio) – che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno – devono dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita (Cass. Sez. 2, 30/03/2006, n. 7498)“.

Prosegue infatti la Corte il proprio ragionamento evidenziando come “Spetta comunque all’assemblea il potere di approvare, col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, e solo una chiara indicazione in bilancio dell’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore (arg. da Cass. Sez. 2, 28/05/2012, n. 8498; Cass. Sez. 2, 14/02/2017, n. 3892).”

La sentenza in commento si pone nel solco già precedentemente tracciato dalla Cass. Civ. 10153/2011 a mente della quale “l’approvazione del rendiconto recante un disavanzo tra le somme spese e quelle incamerate dal condominio per effetto dei versamenti eseguiti dai condomini o per altra causa, non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall’amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l’importo corrispondente“.

E’ appena il caso di ricordare che per la Giurisprudenza costante la mera eventuale sottoscrizione da parte dell’amministratore entrante di un eventuale disavanzo in favore dell’amminiustratore uscente in sede di c.d. “passaggio delle consegne” non può costituire riconoscimento di debito ex art. 1988 c.c. idoneo al fine di fondare la pretesa restitutoria dell’ex amministratore.