La proposta di Riforma del Condominio presentata al Senato – il DDL 1816 Senatore Tosato
31 Mar

La proposta di Riforma del Condominio presentata al Senato – il DDL 1816 Senatore Tosato

di Avv. Matteo Carcereri

Da un’iniziativa del Presidente di ANACI Verona, dott. Michele Ischia, parte la nascita dell’attuale Disegno di Legge 1816 di Riforma del Condominio, presentato al Senato in  data 24 Febbraio 2026 dal primo firmatario Senatore On. Paolo Tosato ed assegnato alla 2ª Commissione permanente (Giustizia) in sede redigente nella seduta n. 400 del 18 marzo 2026.  

L’iniziativa parte da lontano, quando grazie alla cooperazione tra il dott. Michele Ischia e l’avv. Matteo Carcereri, Direttore del Centro Studi di ANACI Verona, si sono illustrate nel convegno del 31 Maggio 2024, le “Proposte di Riforma del Condominio di ANACI Verona e dei suoi Associati”, primo embrione dell’attuale Disegno di Legge.

L’analisi e le migliorie del testo sono poi proseguite in silenzio, mediante proficui confronti, in particolare con gli On. Paolo Tosato ed Erika Stefani, fino a dover venire con urgenza nuovamente illustrate nell’importante convegno del 20 Gennaio 2026, “Cinquanta Sfumature di Condominio”, organizzato da A.N.F. Verona in collaborazione con ANACI Verona, nella prestigiosa sede dell’Accademia di Agricoltura, Scienze e Lettere di Verona.

L’urgenza della nuova presentazione era dettata dalla necessità di proporre immediatamente una auspicabilmente valida alternativa al c.d. “D.D.L. Gardini” (A.C. 2692 presentato alla Camera dei Deputati an Dicembre 2025), che tante critiche ha suscitato tra gli operatori del settore.

Con il D.D.L. 1816, non si è voluto stravolgere l’attuale normativa, ma si sono intese apportare modifiche alla disciplina del condominio di edifici al fine di risolvere quelle zone grigie ancora rimaste nonostante siano ormai trascorsi quasi tredici anni dall’entrata in vigore della L. 220/2012 e foriere di contenziosi anche giudiziali.

Il Disegno di Legge, di cui primo firmatario è il Senatore On. Paolo Tosato, è frutto dell’esperienza in campo amministrativo e legale del dott. Michele Ischia, Presidente della sezione Provinciale ANACI di Verona e dell’Avv. Matteo Carcereri, Direttore del Centro Studi ANACI Verona.

Unitamente al Senatore On. TOSATO, che ringraziamo per aver accolto in maniera efficiente e puntuale le esigenze degli operatori del settore, il testo è stato poi condiviso con i Senatori On. STEFANI, BERGESIO, BIZZOTTO, CANTÙ, DREOSTO e MINASI, il cui contributo è stato prezioso ed indispensabile per forma e contenuto.

Rispetto ai primi commenti pervenuti sui portali di settore, preme illustrare articolo per articolo il contenuto  e le finalità del Disegno di Legge.

Art. 1 – Trasparenza contabile e durata in carica dell’Amministratore tra le novità più rilevanti

  • Durata dell’incarico ad amministrare: viene sostituita la precedente previsione (“l’Amministratore dura un carico un anno e si intende rinnovato per egual periodo”) che tanti contrasti giurisprudenziali ha generato. La proposta di riforma prevede ora che – ferma la durata annuale dell’incarico – il rinnovo sia automatico fino a revoca o dimissioni.

La norma proposta è uno dei punti cruciali della riforma, attese le ultime tre contrastanti pronunce della Corte di Cassazione, pubblicate nell’arco di pochi mesi (ass. Civ. 14039/2025,  Cass. Civ. 424/2026 e infine Cass. Civ. 7247/2026).

  • Nomina giudiziale: l’amministratore dimissionario potrà chiedere la nomina giudiziale di altro amministratore, in caso di inerzia dell’assemblea, anche quando i condomini siano meno di otto; attualmente infatti, quando i condomini sono meno di otto, la nomina giudiziale non è possibile e l’amministratore dimissionario, sia pur con più o meno limitati poteri, rimane il legale rappresentante del Condominio.
  • Pubblicazione Estratti Conto online: è previsto l’obbligo per l’amministratore di pubblicare online, a pena di revoca giudiziale, in apposita area riservata ai condomini, entro trenta giorni dalla scadenza di ogni trimestre, l’estratto del conto corrente condominiale relativo al trimestre appena concluso.

La norma è finalizzata a soddisfare esigenze di trasparenza contabile ed a consentire ai condomini un facile accesso alle informazioni bancarie, spesso negate anche dagli istituti di credito, nonostante alcune chiare pronunce degli ABF – Arbitrati Bancari Finanziari.

La norma risponde alla precedente proposta di riforma che prevedeva l’obbligo di nomina di un revisore contabile con conseguenti costi a carico dei condomini.

  • Passaggio di consegne: viene finalmente previsto un preciso termine (trenta giorni dalla nomina del nuovo amministratore) per curare l’adempimento del passaggio delle consegne, ossia della trasmissione all’amministratore entrante di tutta la documentazione condominiale. In caso di ritardo nella consegna, l’amministratore uscente avrà comunque diritto a compenso solo per un dodicesimo dell’ultimo compenso approvato dall’assemblea e nulla più. La norma mira a disciplinare e velocizzare, nell’interesse del Condominio, il passaggio di consegne tra amministratore uscente ed amministratore entrante consentendo di fatto a quest’ultimo di poter concretamente gestire fin da subito il Condominio.
  • Esonero da responsabilità dell’amministratore in caso di morosità dei condomini: la norma mira ad esonerare da responsabilità civili, penali ed amministrative l’amministratore che, pur avendo adempiuto ai propri obblighi di attivarsi per il recupero, anche giudiziale, delle spese condominiali, non possa correttamente assolvere al proprio mandato a causa della morosità dei condomini.
  • Obbligatorietà della specificazione analitica del compenso a pena di annullabilità: l’amministratore all’atto dell’accettazione della propria nomina dovrà comunque presentare il proprio preventivo analitico, ma non più a pena di nullità della nomina stessa ma di semplice annullabilità. Per i successivi eventuali rinnovi, tale compenso di intende confermato fino a nuova diversa delibera.

L’attuale normativa, prevedendo la sanzione della nullità sia della prima nomina che dei successivi rinnovi, consente infatti al condomino in contrasto con l’amministratore, di impugnare delibere di nomina risalenti addirittura ad annualità precedenti con consuntivazioni approvate e non impugnate e con implicita ratifica dell’operato e del compenso dell’amministratore. L’impugnazione della delibera per la declaratoria di nullità della nomina, si risolve quindi spesso in un aggravio di spese per il Condominio (soggetto legittimato passivo nelle cause di impugnazione) e può comportare serie conseguenze circa la validità di atti compiuti dall’amministratore nell’interesse del Condominio.

La proposta di riforma prevede ora invece che l’impugnazione sia possibile solo entro il termine di trenta giorni dalla conoscenza del verbale di nomina, con ciò garantendo maggior stabilità al Condominio.

Art. 2 – Quorum semplificati per l’adozione di delibere di interventi obbligatori per legge in tema di sicurezza

  1. Intervenendo sull’art. 1136 c.c. si riduce ad 1/3 dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio il quorum sufficiente per l’adozione di delibere relative ad interventi obbligatori per legge in tema di sicurezza degli edifici e dei relative impianti comuni.

Tale norma – che si riferisce ai soli interventi obbligatori per legge – non va quindi ad interferire con l’art. 1120, II comma, n. 1, c.c., che prevede un diverso e maggiore quorum per quelle innovazioni (non obbligatorie per legge, ma solo facoltative) volte a migliorare la sicurezza e salubrità degli edifice e degli impianti.

La norma risponde all’esigenza di facilitare l’adozione di delibere di interventi obbligatori, spesso mai adottate a causa della difficoltà nel raggiungimento dei quorum, con negative conseguenze sulla sicurezza dei fabbricati e dei loro utenti.

Art. 3 – Obbligatorietà della polizza condominiale per perimento e responsabilità civile verso terzo

  1. Nonostante per prassi sia largamente diffusa la pratica di assicurare l’edificio, molti condominii ancora sono sprovvisti di polizza.

Si è inteso ora rendere obbligatoria, nell’interesse dei condomini e dei terzi, la stipula di contratto assicurativo con massimale adeguato al valore dell’edificio, a garanzia dei rischi di perimento parziale o totale dell’edificio e della responsabilità civile.

Per gli edifici di nuova costruzione, soggetti alla disciplina di cui al D.Lgs. 122/2005 (che già prevede l’obbligo per il costruttore di consegnare la polizza decennale postuma a garanzia di  gravi difetti di costruzione, crolli o vizi del suolo) è possibile ipotizzare che le compagnie proporranno premi assicurativi più contenuti per i primi dieci anni dalla costruzione dell’edificio.

Art. 4 – Sospensione ai morosi dei servizi suscettibili di utilizzo separato e solidarietà triennale tra venditore e acquirente per le spese condominiali.

  1. La sospensione dei servizi ai morosi: L’art. 63, III comma, disp. att. c.c. prevederebbe ora che l’amministratore possa sospendere ai condomini morosi per oltre un semestre, anche sulla base dello scadenziario delle rate previsto a bilancio preventivo, qualsiasi servizio (anche essenziale quindi) suscettibile di utilizzazione separata.

La norma attuale, come interpretata da alcuni Tribunali di merito, risultava priva di utilità pratica, posto che veniva comunque vietata la sospensione dei servizi essenziali quali ad esempio la fornitura idrica ed il servizio di riscaldamento/raffrescamento centralizzato.

Ciò poteva comportare che a causa della morosità di qualche condomino, il fornitore potesse invece sospendere la fornitura all’intero condominio, cin grave pregiudizio quindi per i condomini in regola con i pagamenti.

  • Esteso il periodo di solidarietà tra acquirente e venditore: viene proposta la modifica che del V comma dell’art. 63, disp. att. c.c. estendendo il periodo di solidarietà dell’acquirente rispetto agli eventuali debiti residui per spese condominiali del venditore, all’esercizio in corso al momento del rogito ed ai due esercizi precedenti (non più quindi solo l’esercizio precedente).

A tutela dell’acquirente viene previsto l’obbligo per il Notaio, previamente alla stipula dell’atto di compravendita, di acquisire una dichiarazione dell’amministratore attestante l’eventuale morosità residua relativa ai due esercizi precedenti.

L’acquirente potrà eventualmente tutelarsi già in sede di contratto preliminare, prevedendo di poter ridurre il prezzo di acquisto al rogito dell’importo equivalente all’eventuale morosità residua che verrebbe ereditata dal venditore.

Art. 5 – Supercondominio: eccezione al divieto di conferimento di deleghe all’amministratore.

  1. Delega all’amministratore alle assemblee di supercondominio: rimane fermo il divieto di conferire all’amministratore deleghe per la partecipazione alle assemblee, ma prevedendo una eccezione per le assemblee dei c.d. supercondominii.

Non si vede infatti quale valido motivo debba vietare ad un amministratore già nominato dai condomini, di rappresentarli alle assemblee di supercondominio nei casi previsti dell’art. 67 disp. att. c.c.

Art. 6 – Erogazione di sanzioni per violazione del regolamento di condominio

  1. Sanzioni: Viene chiarito all’art. 70 disp. att. c.c. che il condomino è il soggetto legittimato passivo delle sanzioni irrogate dall’assemblea per le infrazioni al regolamento di condominio, anche se commesse da chiunque abbia in uso il bene, anche a titolo di ospitalità.

La norma mira a mitigare in particolare i negativi effetti delle locazioni turistiche e similari, laddove spesso l’ospite non conosce il regolamento o comunque lo ignora.

Sarà quindi responsabilità, onere ed interesse del condomino-locatore, accertarsi della conoscenza del regolamento da parte dei propri ospiti a qualsiasi titolo.

La norma attuale, priva di una puntuale specificazione, ha spesso portato interpretazioni contrastanti circa la legittimazione passiva del condomino per infrazioni non commesse dallo stesso.

Art. 7 – Anche l’amministratore-condomino deve avere i requisiti per amministrare

  1. Requisiti necessari per tutti: l’attuale formulazione dell’art. 71 bis disp. att. c.c. prevede che laddove l’amministratore sia anche un condomino, non sia soggetto agli obblighi di aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado e di aver frequentato un corso di formazione iniziale e di svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

La norma quindi consente anche a soggetti privi di professionalità e di aggiornamento, di poter gestire edifici anche di grandi dimensioni, per il solo fatto di esserne condomini.

Nell’ottica quindi di rendere sempre più professionale l’ormai complesso mestiere di amministratore, si è proposto di abrogare tale eccezione, prevedendo quindi come necessari per qualunque soggetto, i requisiti previsti dall’art. 71 bis disp. att. c.c.

  • Certificazione UNI per gestione di grandi complessi: sempre nell’ottica di una maggior professionalità, si è proposto di prevedere l’obbligo di conseguimenti della Certificazione UNI 10801:2024 per poter amministrare edifici di oltre cinquanta unità immobiliari o con bilanci annuali superiori ad euro centomila.

Art. 8 – Anche il conduttore paga il servizio di riscaldamento

  1. Viene integrato l’art. 10, I comma, della L. 392/78 che prevede diritto di voto in capo al conduttore, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, prevedendo che quindi anche il conduttore stesso risponda in solido con il locatore nel pagamento delle spese per tali servizi, garantendo così una duplice garanzia di riscossione a favore del condominio.

Art. 9 – Spese condominiali riconosciute in prededuzione anche nelle procedure di espropriazione individuale.

  1. Al pari di quanto previsto nelle procedure concorsuali, si propone di riconoscere che anche nelle procedure di espropriazione immobiliare individuali, le spese condominiali generatesi dopo l’apertura della procedura, vengano riconosciute in prededuzione, ossia siano tra le prime ad essere rimborsate una volta realizzata la vendita in sede di distribuzione del relativo ricavato.

Si deve riconoscere infatti che le spese condominiali – al pari appunto di quanto da sempre di riconosce nelle procedure concorsuali – siano necessarie alla conservazione dell’immobile e delle parti comuni, contribuendo così ad una fruttuosa vendita nell’interesse di tutti i creditori.

Unitamente alla proposta di riforma di cui all’art. 4, relativa al triennio di solidarietà nel pagamento delle spese tra venditore ed acquirente, la norma in commento mira a tutelare il condominio e i suoi condomini, in particolare nelle lunghe procedure di esecuzione immobiliare.

Con l’attuale normativa che prevede una solidarietà solo per l’esercizio in corso al momento della vendita (o del decreto di trasferimento) e per l’esercizio precedente, accade sovente che rimangano “scoperte” le morosità degli esercizi ancora precedenti, morosità che, quasi inevitabilmente, finiscono per ricadere sui condomini virtuosi.

Art. 10 – Detraibilità del compenso dell’amministratore.

  1. Viene infine riconosciuta la detraibilità, con aliquota del 19%, della quota di compenso dell’amministratore pagata dal contribuente, in relazione all’unità immobiliare adibita ad abitazione principale per un importo non superiore ad euro 500,00 per ciascun periodo di imposta.

Al seguente link il testo integrale del Disegno di Legge 1816

E’ nulla la clausola contrattuale che prevede la rinuncia dell’affittuario all’indennità per la perdita di avviamento.
09 Set

E’ nulla la clausola contrattuale che prevede la rinuncia dell’affittuario all’indennità per la perdita di avviamento.

La questione trattata dalla sentenza in commento attiene ad un caso di indennità per perdita di avviamento, come disciplinata dalla legge 392/78.

La società conduttrice adiva il Tribunale di Bologna ai fini dell’accertamento del proprio diritto all’indennità di avviamento ex art 34, secondo comma, I. 392/1978 (legge equo canone), che prevede, in caso di cessazione della locazione di un immobile per uso commerciale, industriale o sportivo, il pagamento di 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, e per la conseguente richiesta di condanna della controparte (società locatrice) al pagamento della somma dovuta per detta indennità.

La proprietaria infatti aveva corrisposto la somma dovuta ai sensi del comma 1 dell’articolo 34 l. 392/78 per la perdita di avviamento, ma aveva rifiutato il pagamento della somma aggiuntiva disciplinata dal comma 2 del medesimo articolo dovuta per la locazione dei locali ad attività analoga a quella della locataria.

In particolare la società locatrice rifiutava il pagamento in forza della previsione contrattuale di cui all’articolo 5 del contratto di locazione stipulato tra le parti, il quale espressamente prevedeva che “Qualora al momento della cessazione del presente contratto – per qualunque causa ciò avvenga – la legge in vigore lo ritenesse valido, il conduttore rinuncia ora per allora a qualsiasi indennità, in quanto di ciò si è tenuto conto nella determinazione del canone di locazione”.

Il nucleo centrale della questione concerne quindi la possibilità o meno di rinuncia o limitazione alle indennità previste dall’art. 34 prima citato.

Inizialmente la decisione del Tribunale sosteneva la nullità della clausola, di cui all’articolo 5 del contratto locatizio, con conseguente condanna della proprietà locatrice al pagamento dell’indennità “aggiuntiva” prevista qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività analoghe ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente, (art 34 secondo comma l. 392/1978).

Tale decisione veniva riformata dalla Corte d’appello che affermò la validità della clausola e quindi il legittimo conseguente rifiuto della società locatrice al pagamento dell’indennità di cui all’ art. 34, limitatamente però all’indennità disciplinata dal primo comma l. 392/1978, e non incidente, invece, sull’indennità prevista dal secondo comma del medesimo articolo.

Le parti fecero quindi ricorso in Cassazione, la quale, a definizione della vicenda, ha sostenuto il contrasto della clausola contrattuale contenuta nell’articolo 5 del contratto di locazione con l’art. 79 della legge 392/1978 il quale prevede che “E’ nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”.

Ritenendo in particolare la clausola contrattuale di rinuncia preventiva all’indennità per la perdita di avviamento come un “vantaggio” illegittimo in favore del locatore, la Corte ha concluso per la nullità di ogni patto che attribuisca al locatore appunto una posizione di vantaggio rispetto al conduttore tra cui la clausola di rinuncia preventiva all’indennità per la perdita di avviamento, e ciò con riferimento ad entrambe le indennità di cui al comma primo e secondo art. 34.

Per concludere, la Corte di cassazione ha dichiarato la nullità contrattuale della clausola contenuta nell’articolo 5 del contratto di locazione.

Di Avv. Jessica Vezzari con la collaborazione di Blanca Pighi

Il conduttore non ha legittimazione nei confronti del condominio all’installazione di pannelli fotovoltaici
29 Giu

Il conduttore non ha legittimazione nei confronti del condominio all’installazione di pannelli fotovoltaici

Il Tribunale di Roma  con la sentenza 9316/2022 si è occupato del caso riguardante l’installazione dell’impianto fotovoltaico in un condominio, precisando che solo il condomino-proprietario e non anche il conduttore, dispone della legittimazione a poter richiedere l’autorizzazione ex art. 1122 bis c.c. all’installazione sulle parti comuni condominiali di un impianto fotovoltaico a servizio dell’unità immobiliare in proprietà esclusiva.

Il conduttore, dunque, secondo il giudice capitolino, non ha legittimazione diretta nei confronti del condominio ai fini dell’installazione di pannelli solari adibiti al risparmio energetico del singolo immobile.

Ne discende pertanto che non sia possibile da parte del conduttore richiedere un indennizzo pari alla somma di denaro che si sarebbe risparmiata conseguentemente all’installazione dell’impianto proprio in quanto nessun diritto può vantare il conduttore nei confronti dell’ente condominiale.

Locazione di Immobili commerciali, manutenzioni straordinarie e risoluzione del contratto
11 Nov

Locazione di Immobili commerciali, manutenzioni straordinarie e risoluzione del contratto

di Maurizio Voi, avvocato.

Nei contratti di importanti immobili commerciali come alberghi e grandi strutture dedicate anche al contatto con il pubblico è prassi che la manutenzione straordinaria si accollata al conduttore in deroga all’articolo 1576 c.c.

Il principio generale codificato nell’art. 1575 n.2) c.c., ossia mantenere la cosa in stato di servire all’uso convenuto, trova la sua specificazione nell’art.1576 c.c. in forza del quale il locatore deve effettuare tutte le riparazioni necessarie per mantenere alla cosa la sua naturale destinazione.

La manutenzione è così intesa come un concetto generale, un’attività che sia il risultato finale per l’adempimento dell’obbligazione sopra detto.
Nelle clausole contrattuali si suole distinguere tra “manutenzione ordinaria” e “manutenzione straordinaria” per poi addossarle entrambe al conduttore sul quale così graverà quell’obbligo di conservazione del bene in funzione dell’uso convenuto.

Nel concetto di mantenimento del “buono stato locativo” vi è inizialmente da distinguere tra “guasti” e “vizi” sopravvenuti rispetto alla conclusione del contratto perché la loro incidenza rispetto al canone di locazione e conservazione dell’immobile non di proprietà può comportare una diversa valutazione nella generale economia contrattuale.

Per la giurisprudenza della cassazione le riparazioni necessarie per il mantenimento del buono stato locativo riguardano quegli inconvenienti eliminabili nell’ambito delle opere di manutenzione, ma l’art.1576 c.c. non può essere richiamato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti.

La prevista deroga contrattuale all’obbligo del locatore viene quindi meno e al conduttore non può essere richiesto l’intervento il quale potrà difendersi invocando l’art.1578 c.c. quindi la risoluzione del contratto. Quei vizi incidono in modo apprezzabile sull’idoneità dell’immobile a servire all’uso pattuito.

La manutenzione attiene quindi all’attività di ordinaria conservazione dell’immobile così, secondo la giurisprudenza della Corte di legittimità, non può mai intervenire per incidere sulla composizione, costruzione, funzionalità strutturale del bene.
Le necessità degli interventi “strutturali” non legittima il conduttore ad agire giudizialmente contro il locatore per ottenerne l’adempimento o effettuare direttamente le riparazioni, lo strumento protettivo del conduttore è la domanda di risoluzione del contratto o riduzione del canone.

La giurisprudenza si è anche espressa sui concetti di manutenzione ordinaria e straordinaria identificando la prima come quella diretta ad eliminare i “guasti” della cosa o comunque di periodica ricorrenza o prevedibilità; qui la spesa è modica.

La manutenzione straordinaria è qualificata come riparazioni non prevedibili e di costo non modico, eccezionali nell’ambito della ordinaria durata del contratto, ovvero di una certa urgenza ed entità al fine di restituire al bene la sua integrità ed efficienza.

La giurisprudenza ha poi elaborato la categoria delle manutenzioni straordinarie di “notevole entità” cioè opere finalizzate ad evitare il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell’intervento manutentivo.

Quindi nell’ambito di un rapporto locatizio che in deroga all’art.1576 c.c. accolli le spese di manutenzione straordinaria al conduttore, se non precisamente individuati i tipi, le caratteristiche, le modalità degli interventi di manutenzione straordinaria, magari facendo riferimento ad “interventi programmati” in funzione di conservazione, tenuto conto dello stato dell’immobile e del canone di locazione, si pone il problema se il “particolare intervento “straordinario” rientri nel concetto di manutenzione derogata.

E se nell’ambito della ordinaria durata del rapporto si presentino costi di manutenzione straordinaria sproporzionati rispetto al corrispettivo della locazione, ovvero di “notevole entità” finalizzate ad impedire il “degrado edilizio”, l’obbligo d’intervento e del costo non può gravare sul conduttore.

Il conduttore potrà così richiedere la risoluzione del contratto tenendo conto che il sopravvenire di tali necessità non configurano un inadempimento contrattuale ma alterano l’equilibrio delle prestazioni corrispettive (il sinallagma) consentendo la risoluzione o riduzione del canone di locazione.
Maurizio Voi

Locazione commerciale: sì al recesso anticipato per crisi economico/finanziaria del conduttore
25 Set

Locazione commerciale: sì al recesso anticipato per crisi economico/finanziaria del conduttore

di Jessica Vezzari (avvocato)

L’accertamento di una crisi aziendale, che sia determinata da fatti estranei alla volontà dell’imprenditore deve essere considerata come un fattore oggettivo che giustifica il recesso anticipato dal contratto di locazione commerciale

Nella sentenza in commento, in un caso di locazione commerciale la società conduttrice si opponeva al decreto ingiuntivo emesso a favore della società locatrice per il pagamento dei canoni di locazione, chiedendo in via riconvenzionale l’accertamento della legittimità del recesso anticipato dal contratto, comunicato a mezzo raccomandata A/R, fondato sui gravi motivi ex art. 27 L. 392/1978, con particolare riferimento alla congiuntura economica.

Il Tribunale prima e la Corte d’Appello successivamente, rigettavano l’opposizione, ritenendo il recesso illegittimo ed inefficace. Nonostante il riconoscimento degli elementi obiettivi della crisi aziendale, e dunque esterni all’azienda stessa, si osservava che la società conduttrice, all’atto della rinegoziazione delle condizioni economiche del rapporto locatizio, non potesse essere all’oscuro dell’avversa congiuntura economica poi posta a fondamento del recesso solo un anno più tardi.

Ciò insieme alla circostanza per cui la società conduttrice aveva deciso di trasferire la propria attività presso altra località, ancorchè con spese di locazione minori, considerata una scelta imprenditoriale non di per sé dettata dalla necessità di “salvaguardare” la realtà aziendale.

Veniva quindi proposto dalla società conduttrice ricorso per Cassazione, adducendo tra le varie motivazioni il mancato riconoscimento dei gravi motivi giustificativi del diritto di recesso. In particolare, si riteneva disatteso l’orientamento consolidato nella giurisprudenza di legittimità secondo cui i comportamenti determinati da fatti estranei alla volontà dell’impresa, imprevedibili alla costituzione del rapporto e sopravvenuti ad esso, pur essendo volontari in quanto volti a perseguire un adeguamento strutturale dell’azienda, possono integrare i gravi motivi posti a base del recesso anticipato.

La Suprema Corte, con la sentenza n. 5803/2019, ritenendo fondato tale motivo, ha accolto il ricorso. Esaminando la decisione impugnata, la Cassazione ha evidenziato che, sebbene il giudice di merito avesse ravvisato nel caso in esame la sussistenza di elementi oggettivi di crisi aziendale, aveva poi concluso, in modo illogico e contradditorio, sostenendo l’illegittimità del recesso dal contratto.

I gravi motivi di cui all’art. 27 L. 392/1978 devono essere determinati da fatti imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione dell’attività, ciò non impedendo al conduttore-imprenditore di operare una scelta di adeguamento strutturale dell’azienda, ampliandola o riducendola, per renderla rispondente alle sopravvenute esigenze di economicità e produttività.

In definitiva, alla luce dell’orientamento della Suprema Corte, l’accertamento di una crisi aziendale, che sia determinata da accadimenti estranei alla volontà dell’imprenditore, deve essere considerata come un fattore obiettivo che giustifica il recesso anticipato dal contratto di locazione commerciale.

Affitto d’azienda: l’inagibilità parziale non giustifica il mancato pagamento del canone
16 Set

Affitto d’azienda: l’inagibilità parziale non giustifica il mancato pagamento del canone

di Jessica Vezzari (avvocato)

Con l’ordinanza n. 8760 del 29 marzo 2019 la Suprema Corte di Cassazione si è espressa sull’inadempimento da parte dell’affittuario il quale, a seguito dell’impossibilità di utilizzare parte degli spazi aziendali affittati, rifiutava il pagamento del canone.

Il fatto in breve. La società Alfa concedeva in affitto alla società Beta la propria azienda. La prima conveniva in giudizio l’affittuario affinchè si accertasse l’avvenuta risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1456 c.c., in virtù della clausola risolutiva espressa ancorata all’omesso pagamento del canone. La società Beta si costituiva e chiedeva in via riconvenzionale la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. e il risarcimento del danno, per l’inadempimento dell’affittante in quanto, a seguito di sopralluogo dei Vigili del fuoco, una parte del complesso aziendale era stata dichiarata inagibile e quindi inutilizzabile.

I giudici di merito rigettavano la domanda avanzata dalla società Alfa considerando giustificato, ai sensi dell’art. 1460 c.c., il mancato pagamento del canone, a fronte dell’inadempimento della società affittante, consistente nell’aver concesso in affitto spazi non idonei all’uso previsto. 

La società Alfa promuoveva quindi ricorso per cassazione sostenendo la violazione dell’art. 1460 c.c. attesa l’illegittimità della sospensione totale del pagamento del canone a fronte di un inadempimento riguardante la parziale inagibilità del complesso aziendale, che comunque non impediva l’esercizio dell’azienda, le cui attività dedotte in contratto continuavano ad essere svolte.

La Suprema Corte, in accoglimento del ricorso, ha affermato la falsa applicazione da parte della Corte d’Appello dell’art. 1460 c.c

Posto infatti che l’eccezione di inadempimento si fonda sulla regola della buona fede oggettiva, che tra le sue tante declinazioni esige anche che la difesa sia proporzionata all’offesa. Dunque in tanto il rifiuto del pagamento integrale del canone poteva dirsi conforme a buona fede in quanto l’inadempimento dell’affittante avesse impedito il godimento integrale dell’azienda.

In particolare, si deve valutare «se la condotta della parte inadempiente, avuto riguardo all’incidenza sulla funzione economico – sociale del contratto, abbia influito sull’equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all’interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato, causalmente e proporzionalmente, la sospensione dell’adempimento dell’altra parte».

Nel caso in esame, la disponibilità quantitativa degli immobili aziendali doveva quindi essere valutata con riferimento alla possibilità per Beta di esercitare l’attività di impresa dedotta nel contratto di affitto, che non le era comunque preclusa. La disponibilità dei locali da parte della società affittante costituisce ovviamente una prestazione corollaria, ma non è essa stessa lo scopo essenziale del contratto.