Il centro studi ANACI della Regione Veneto diretto dall’avv. Maurizio Voi, ha pubblicato un importante studio sulla sentenza della Corte di Cassazione n.7247 del 26.3.2026: cessazione dell’incarico dell’amministratore, prorogatio imperii e nullità della nomina.
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L’avv. Maurizio Voi del nostro Studio è stato chiamato a fungere da relatore al prestigioso convegno dal titolo “Nuove sfide per la giustizia di pace: aumento delle competenze, informatizzazione, giustizia riparativa”
Il convegno che si terrà in data 8 Maggio 2026 presso la facoltà di Giurisprudenza di Trento, verterà sull’entrata in vigore della riforma che amplierà le competenze dell’Ufficio del Giudice di Pace.
L’avv. Voi, direttore del Centro Studi ANACI Veneto, interverrà con un contributo dal titolo “Le nuove competenze del giudice di pace in materia condominiale”
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di Avv. Matteo Carcereri
Da un’iniziativa del Presidente di ANACI Verona, dott. Michele Ischia, parte la nascita dell’attuale Disegno di Legge 1816 di Riforma del Condominio, presentato al Senato in data 24 Febbraio 2026 dal primo firmatario Senatore On. Paolo Tosato ed assegnato alla 2ª Commissione permanente (Giustizia) in sede redigente nella seduta n. 400 del 18 marzo 2026.
L’iniziativa parte da lontano, quando grazie alla cooperazione tra il dott. Michele Ischia e l’avv. Matteo Carcereri, Direttore del Centro Studi di ANACI Verona, si sono illustrate nel convegno del 31 Maggio 2024, le “Proposte di Riforma del Condominio di ANACI Verona e dei suoi Associati”, primo embrione dell’attuale Disegno di Legge.
L’analisi e le migliorie del testo sono poi proseguite in silenzio, mediante proficui confronti, in particolare con gli On. Paolo Tosato ed Erika Stefani, fino a dover venire con urgenza nuovamente illustrate nell’importante convegno del 20 Gennaio 2026, “Cinquanta Sfumature di Condominio”, organizzato da A.N.F. Verona in collaborazione con ANACI Verona, nella prestigiosa sede dell’Accademia di Agricoltura, Scienze e Lettere di Verona.
L’urgenza della nuova presentazione era dettata dalla necessità di proporre immediatamente una auspicabilmente valida alternativa al c.d. “D.D.L. Gardini” (A.C. 2692 presentato alla Camera dei Deputati an Dicembre 2025), che tante critiche ha suscitato tra gli operatori del settore.
Con il D.D.L. 1816, non si è voluto stravolgere l’attuale normativa, ma si sono intese apportare modifiche alla disciplina del condominio di edifici al fine di risolvere quelle zone grigie ancora rimaste nonostante siano ormai trascorsi quasi tredici anni dall’entrata in vigore della L. 220/2012 e foriere di contenziosi anche giudiziali.
Il Disegno di Legge, di cui primo firmatario è il Senatore On. Paolo Tosato, è frutto dell’esperienza in campo amministrativo e legale del dott. Michele Ischia, Presidente della sezione Provinciale ANACI di Verona e dell’Avv. Matteo Carcereri, Direttore del Centro Studi ANACI Verona.
Unitamente al Senatore On. TOSATO, che ringraziamo per aver accolto in maniera efficiente e puntuale le esigenze degli operatori del settore, il testo è stato poi condiviso con i Senatori On. STEFANI, BERGESIO, BIZZOTTO, CANTÙ, DREOSTO e MINASI, il cui contributo è stato prezioso ed indispensabile per forma e contenuto.
Rispetto ai primi commenti pervenuti sui portali di settore, preme illustrare articolo per articolo il contenuto e le finalità del Disegno di Legge.
Art. 1 – Trasparenza contabile e durata in carica dell’Amministratore tra le novità più rilevanti
La norma proposta è uno dei punti cruciali della riforma, attese le ultime tre contrastanti pronunce della Corte di Cassazione, pubblicate nell’arco di pochi mesi (ass. Civ. 14039/2025, Cass. Civ. 424/2026 e infine Cass. Civ. 7247/2026).
La norma è finalizzata a soddisfare esigenze di trasparenza contabile ed a consentire ai condomini un facile accesso alle informazioni bancarie, spesso negate anche dagli istituti di credito, nonostante alcune chiare pronunce degli ABF – Arbitrati Bancari Finanziari.
La norma risponde alla precedente proposta di riforma che prevedeva l’obbligo di nomina di un revisore contabile con conseguenti costi a carico dei condomini.
L’attuale normativa, prevedendo la sanzione della nullità sia della prima nomina che dei successivi rinnovi, consente infatti al condomino in contrasto con l’amministratore, di impugnare delibere di nomina risalenti addirittura ad annualità precedenti con consuntivazioni approvate e non impugnate e con implicita ratifica dell’operato e del compenso dell’amministratore. L’impugnazione della delibera per la declaratoria di nullità della nomina, si risolve quindi spesso in un aggravio di spese per il Condominio (soggetto legittimato passivo nelle cause di impugnazione) e può comportare serie conseguenze circa la validità di atti compiuti dall’amministratore nell’interesse del Condominio.
La proposta di riforma prevede ora invece che l’impugnazione sia possibile solo entro il termine di trenta giorni dalla conoscenza del verbale di nomina, con ciò garantendo maggior stabilità al Condominio.
Art. 2 – Quorum semplificati per l’adozione di delibere di interventi obbligatori per legge in tema di sicurezza
Tale norma – che si riferisce ai soli interventi obbligatori per legge – non va quindi ad interferire con l’art. 1120, II comma, n. 1, c.c., che prevede un diverso e maggiore quorum per quelle innovazioni (non obbligatorie per legge, ma solo facoltative) volte a migliorare la sicurezza e salubrità degli edifice e degli impianti.
La norma risponde all’esigenza di facilitare l’adozione di delibere di interventi obbligatori, spesso mai adottate a causa della difficoltà nel raggiungimento dei quorum, con negative conseguenze sulla sicurezza dei fabbricati e dei loro utenti.
Art. 3 – Obbligatorietà della polizza condominiale per perimento e responsabilità civile verso terzo
Si è inteso ora rendere obbligatoria, nell’interesse dei condomini e dei terzi, la stipula di contratto assicurativo con massimale adeguato al valore dell’edificio, a garanzia dei rischi di perimento parziale o totale dell’edificio e della responsabilità civile.
Per gli edifici di nuova costruzione, soggetti alla disciplina di cui al D.Lgs. 122/2005 (che già prevede l’obbligo per il costruttore di consegnare la polizza decennale postuma a garanzia di gravi difetti di costruzione, crolli o vizi del suolo) è possibile ipotizzare che le compagnie proporranno premi assicurativi più contenuti per i primi dieci anni dalla costruzione dell’edificio.
Art. 4 – Sospensione ai morosi dei servizi suscettibili di utilizzo separato e solidarietà triennale tra venditore e acquirente per le spese condominiali.
La norma attuale, come interpretata da alcuni Tribunali di merito, risultava priva di utilità pratica, posto che veniva comunque vietata la sospensione dei servizi essenziali quali ad esempio la fornitura idrica ed il servizio di riscaldamento/raffrescamento centralizzato.
Ciò poteva comportare che a causa della morosità di qualche condomino, il fornitore potesse invece sospendere la fornitura all’intero condominio, cin grave pregiudizio quindi per i condomini in regola con i pagamenti.
A tutela dell’acquirente viene previsto l’obbligo per il Notaio, previamente alla stipula dell’atto di compravendita, di acquisire una dichiarazione dell’amministratore attestante l’eventuale morosità residua relativa ai due esercizi precedenti.
L’acquirente potrà eventualmente tutelarsi già in sede di contratto preliminare, prevedendo di poter ridurre il prezzo di acquisto al rogito dell’importo equivalente all’eventuale morosità residua che verrebbe ereditata dal venditore.
Art. 5 – Supercondominio: eccezione al divieto di conferimento di deleghe all’amministratore.
Non si vede infatti quale valido motivo debba vietare ad un amministratore già nominato dai condomini, di rappresentarli alle assemblee di supercondominio nei casi previsti dell’art. 67 disp. att. c.c.
Art. 6 – Erogazione di sanzioni per violazione del regolamento di condominio
La norma mira a mitigare in particolare i negativi effetti delle locazioni turistiche e similari, laddove spesso l’ospite non conosce il regolamento o comunque lo ignora.
Sarà quindi responsabilità, onere ed interesse del condomino-locatore, accertarsi della conoscenza del regolamento da parte dei propri ospiti a qualsiasi titolo.
La norma attuale, priva di una puntuale specificazione, ha spesso portato interpretazioni contrastanti circa la legittimazione passiva del condomino per infrazioni non commesse dallo stesso.
Art. 7 – Anche l’amministratore-condomino deve avere i requisiti per amministrare
La norma quindi consente anche a soggetti privi di professionalità e di aggiornamento, di poter gestire edifici anche di grandi dimensioni, per il solo fatto di esserne condomini.
Nell’ottica quindi di rendere sempre più professionale l’ormai complesso mestiere di amministratore, si è proposto di abrogare tale eccezione, prevedendo quindi come necessari per qualunque soggetto, i requisiti previsti dall’art. 71 bis disp. att. c.c.
Art. 8 – Anche il conduttore paga il servizio di riscaldamento
Art. 9 – Spese condominiali riconosciute in prededuzione anche nelle procedure di espropriazione individuale.
Si deve riconoscere infatti che le spese condominiali – al pari appunto di quanto da sempre di riconosce nelle procedure concorsuali – siano necessarie alla conservazione dell’immobile e delle parti comuni, contribuendo così ad una fruttuosa vendita nell’interesse di tutti i creditori.
Unitamente alla proposta di riforma di cui all’art. 4, relativa al triennio di solidarietà nel pagamento delle spese tra venditore ed acquirente, la norma in commento mira a tutelare il condominio e i suoi condomini, in particolare nelle lunghe procedure di esecuzione immobiliare.
Con l’attuale normativa che prevede una solidarietà solo per l’esercizio in corso al momento della vendita (o del decreto di trasferimento) e per l’esercizio precedente, accade sovente che rimangano “scoperte” le morosità degli esercizi ancora precedenti, morosità che, quasi inevitabilmente, finiscono per ricadere sui condomini virtuosi.
Art. 10 – Detraibilità del compenso dell’amministratore.
Al seguente link il testo integrale del Disegno di Legge 1816
di Avv. Matteo Carcereri
La domanda, da quando è entrata in vigore la L. 220/2012 di riforma del condominio, è annosa: quanto dura in carica l’amministratore ?
L’art. 1129 c.c. novellato (nell’ormai lontano 2012) recita infatti, come ormai sappiamo a memoria, che “L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata“.
Da allora si sono susseguite varie interpretazioni: l’amministratore dura in carica due anni; dopo il secondo anno, in assenza di quorum si rinnova automaticamente di un altro anno senza limiti; dopo il secondo anno, decade.
Finalmente nel Maggio 2025 viene pubblicata la Sentenza Cass. Civ. 14039/2025 che sembrava chiarire ogni dubbio: alla fine del secondo anno, in assenza di valida delibera di conferma, l’amministratore decade automaticamente da tutte le sue funzioni, dovendo esclusivamente compiere atti urgenti per non pregiudicare il condominio, ma senza diritto a compenso.
E per la Corte è così tanto decaduto dall’incarico che non è nemmeno possibile agire giudizialmente per la revoca, proprio perchè non più in carica.
Si legge infatti in motivazione che “In base all’art. 1129 comma 10 c.c., decorso il secondo anno dall’assunzione dell’incarico, l’amministratore cessa dalla carica in maniera automatica, senza che sia necessaria a tal fine una decisione assembleare, e vengono meno i suoi poteri gestori. In tale evenienza, l’art. 1129 comma 8 c.c. prescrive che l’amministratore cessato dalla carica debba consegnare tutta la documentazione in suo possesso, relativa al condominio e ai condomini, ed eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi.
3.2. La drastica compressione dei poteri gestori dell’amministratore, pressoché annullati al maturare del biennio dalla nomina, induce ad escludere, per i condomini, la necessità, la possibilità e, in chiave processuale, l’interesse a chiedere la revoca dell’amministratore con il procedimento di volontaria giurisdizione delineato dall’art. 1129 comma 11 c.c.“.
Sembrava finalmente risolto il dibattito, quando il 06.01.2026 viene pubblicata la Sentenza Cass. Civ. 424/2026, la cui camera di consiglio, per il vero, è antecedente a quella della sentenza n. 14039/2025.
La Cass. Civ. 424/2026 si pone in netto – anche se inconsapevole – contrasto con il principio enunciato da Cass. 14039/2025 ed arriva alla conclusione che l’amministratore al termine del secondo anno, in assenza di valida delibera di rinnovo, rimane in carica in regime di prorogatio, mantenendo tuttavia tutte le attribuzioni attribuitegli per legge dall’art. 1130 c.c.
In motivazione infatti viene illustrato che “Questa Corte ha precisato – e poi costantemente ribadito – che all’amministratore, decaduto dalla carica o dimissionario, permangono, fino al momento della sua sostituzione, tutte le attribuzioni proprie dell’amministratore di condominio, come indicate nell’art. 1130 cod. civ.; questa cosiddetta prorogatio dei poteri non è né limitata al tempo strettamente necessario alla fase di trapasso dal vecchio al nuovo amministratore, né circoscritta alle facoltà e funzioni proprie di una gestione interinale, correlata alla finalità di assicurare il detto trapasso, perché quelle funzioni che il codice civile elenca al suindicato art. 1130 sono selezionate dallo stesso legislatore quali essenziali ed imprescindibili per la vita normale ed ordinaria del condominio stesso: è, dunque, proprio nella esigenza di assicurare l’adempimento, senza soluzione di continuità, di queste attribuzioni che l’istituto della prorogatio dei poteri è stata ritenuta applicabile anche alla carica di amministratore di condominio. E se, come non si può negare, anche nel periodo di cosiddetta gestione interinale, l’amministratore, decaduto o dimissionario, deve, in forza della prorogatio dei poteri, provvedere ai compiti assegnatigli per legge, ne consegue che lo stesso deve poter disporre dei mezzi finanziari necessari e, quindi, deve predisporre il preventivo delle spese occorrenti e farlo approvare dall’assemblea dei condomini, con la relativa ripartizione tra questi ultimi, per provvedere, poi, alla riscossione, ai sensi di legge, dei contributi così ripartiti“.
Una decisione che lascia francamente perplessi, obbligando di fatto l’amministratiore a rimanere sostanzialmente in carica con pieni poteri, doveri e responsabilità, ma senza diritto a compenso.
La clausola di compromissione in arbitri inserita in un regolamento contrattuale di comunione per la gestione della multiproprietà può essere ritenuta nulla qualora non specificatamente approvata dai singoli acquirenti?
E’ il problema che si è posto il nostro studio legale che difende un gruppo di multiproprietari in Sardegna, anche riuniti in un’apposita associazione, che contestava la non corretta amministrazione e gestione di un importante complesso ubicato in Gallura.
Impugnata l’assemblea e contestati i bilanci si è andati dritti al punto della competenza del Tribunale, contestata da controparte, che ha visto accogliere, in primo grado, la tesi della validità della clausola compromissoria.
La Corte di Cassazione con l’ordinanza n.25977 del 23.9.2025 (udienza del 3.4.2025), in sede di regolamento di competenza ha accolto, al contrario, le nostre argomentazioni statuendo come il fatto che i regolamenti siano richiamati ed accettati davanti ad un notaio va valutato se è sufficiente il richiamo “per relazione ad atto” che contenga la clausola vessatoria, senza necessità di sua specifica approvazione.
Ciò poiché: “la forma dell’atto non può incidere “sulla piena estensione e massima efficacia della normativa UE, di cui costituisce diretta discendenza il codice del consumo” .
La clausola compromissoria è quindi stata ritenuta vessatoria poiché non vi è “alcun elemento utile a riscontrare l’effettiva esistenza di una seria trattativa riguardante la scelta di compromettere in arbitri qualsiasi controversia “relativa all’applicazione ed interpretazione del presente regolamento, scelta direttamente incidente sulla modalità di tutela per la gestione e il godimento turnario del bene acquisito.
La sentenza del Tribunale è stata annullata ed è stato dichiarato competente a conoscere della controversia il Tribunale di Tempio Pausania, con soddisfazione del nostro Studio e dei nostri assistiti.
Maurizio Voi
di Avv. Matteo Carcereri
Sono moltissimi i condominii con cantieri Superbonus in Italia non ancora ultimati o, peggio ancora, fermi per i problemi finanziari dell’appaltatore/general contractor.
Come noto per poter beneficiare dell’aliquota massima di detraibilità nella misura del 110%, le spese – salvo auspicate proroghe dell’ultima ora – devono essere sostenute entro il termine del 31.12.2023, poichè quelle sostenute nel 2024 beneficeranno dell’aliquota del 70% per scendere al 65% nel 2025.
Gli interventi inoltre devono per forza essere ultimati (entro il 31.12.2025) per non incorrere nel rischio di ripresa da parte dell’Agenzia delle Entrate, dei crediti medio tempore erogati.
Quali possibili soluzioni si prospettano quindi per i committenti/condominii ?
1.La soluzione giudiziale:
Laddove il contratto d’appalto contenga clausole che consentano la risoluzione per inadempimento in caso di mancato rispetto del termine del 31.12.2023, sarà possibile agire giudizialmente per il risarcimento del danno.
Il danno può essere molteplice.
a) vi è il danno da perdita di chance, consistente nella minore aliquota di detraibilità delle spese sostenute che -salvo proroghe dell’ultima ora – dal 01.01.2024, scenderà da 110% a 70%, residuando la differenza non detraibile a carico del committente.
La recente pronuncia del Tribunale di Frosinone, n. 1080 del 02.11.2023, ha quantificato il danno, proprio nei maggiori costi risultanti in capo al condominio generati proprio dalla differenza di aliquota.
b) Analogo criterio valga anche per le connesse spese tecnico-professionali, parimenti detraibili al 70% nel 2024 (ed al 65% nel 2025) e costituenti ulteriore voce di danno.
c) vanno considerati poi eventuali danni materiali all’immobile in caso di lavori non conclusi, rinvenibili nei costi di ripristino. Si pensi ad esempio ad un cantiere “sismabonus” che si sia “arenato” dopo le prime demolizioni: l’immobile si troverebbe in stato peggiore di quello in cui versava prima dell’inizio dei lavori, generando così ora costi di ripristino.
Oltre alla soluzione giudiziale, ossia quella di convenire in giudizio l’appaltatore per eventuale inadempimento contrattuale e conseguente risarcimento del danno subito e subendo, la circolare dell’Agenzia delle Entrare n.13/E del 13.06.2023, fornisce lo spunto per soluzioni meno traumatiche.
2. Le varianti alla CILAS ed il cambio del General Contractor
a) La riduzione degli interventi: laddove i lavori siano in fase avanzata, e venga comunque garantito il requisito minimo del guadagno di almeno due classi di efficienza energetica con la prvisione di almeno un intervento “trainante”, è possibile ridurre i lavori previsti, eliminando quelli non strettamente necessari, mediante una variante alla CILAS, per consentire così di terminare i lavori entro il 31.12.2023. In tal modo è scongiurata la necessità di provvedere al pagamento di quella parte di prezzo (30%) che nel 2024 non sarà più detraibile.
La Circolare 13/E ha infatti chiarito che:
L’articolo 2-bis del d.l. n. 11 del 2023 reca una disposizione di interpretazione autentica secondo la quale la presentazione di un progetto in variante alla CILA, o al diverso titolo abilitativo richiesto in ragione della tipologia di intervento edilizio da eseguire, non rileva ai fini del rispetto dei termini previsti dall’articolo 1, comma 894, della legge di bilancio 2023. Con riguardo agli interventi su parti comuni di proprietà condominiale, non rileva, agli stessi fini, l’eventuale nuova deliberazione assembleare di approvazione della suddetta variante. In altri termini, ai fini dell’individuazione della disciplina applicabile per gli interventi agevolabili di cui al primo periodo del comma 8-bis dell’articolo 119 occorre fare riferimento alla data di presentazione della originaria CILA di cui al comma 13-ter del medesimo articolo 119, o del diverso titolo abilitativo in caso di interventi di demolizione e ricostruzione, e, in caso di interventi condominiali, alla data della prima delibera di esecuzione dei lavori....
Al riguardo, si evidenzia, inoltre, che il comma 13-quinquies dell’articolo 119 del Decreto Rilancio prevede che, in caso di varianti in corso d’opera, queste possano essere comunicate alla fine dei lavori e costituiscono integrazione della CILA presentata. Qualora con riferimento agli interventi trainanti siano rispettate le condizioni previste dall’articolo 1, comma 894, lettere da a) a d), della legge di bilancio 2023, il Superbonus spetta con la medesima aliquota anche per le spese sostenute per gli interventi trainati effettuati sulle parti comuni dell’edificio nonché per quelli effettuati sulle singole unità immobiliari.
b) Il cambio del General Contractor: laddove il problema risieda nelle difficoltà finanziarie del General Contractor, non più in grado di sostenere spese per forniture e subappalti, sempre la Circolare 13/E chiarisce che una delibera di incarico a nuovo appaltatore non inficia la possibilità di beneficiare dell’aliquota massima di detraibilità, sempre ove ne sussistano gli altri presupposti.
La Circolare chiarisce infatti che “costituiscono varianti alla CILA, che non rilevano ai fini del rispetto dei termini previsti dall’articolo 1, comma 894, della legge di bilancio 2023, non solo le modifiche o integrazioni del progetto iniziale ma anche la variazione dell’impresa incaricata dei lavori o del committente degli stessi, nonché la previsione della realizzazione di interventi trainanti e trainati rientranti nel Superbonus, non previsti nella CILA presentata ad inizio dei lavori“.
Con il consenso quindi delle tre parti interessate, è possibile sottoscrivere un accordo trilaterale con cui il quale il nuovo appaltatore si sostituisca a quello originario, rivestendo il condominio in tale accordo, la qualità di contraente “ceduto”.
Il nostro studio ha già assistito imprese, condominii e privati nella consulenza contrattualistica in tema di cessione di contratti “Superbonus”.
Contattaci per una consulenza in materia.
Scarica qui il testo della Circolare 13/E dell’Agenzia delle Entrate del 13.06.2023
di Avv. Matteo Carcereri
La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 29074 del 19.10.2023, ha colto l’occasione per ricordare i principi sanciti dalla Cass. Civ. 7300/2010 in tema di tabelle millesimali e della oossbilità di loro revisione.
La Corte riepiloga che si possono individuare tre tipolgie di tabelle millesimali:
1) le tabelle convenzionali c.d. “pure”, caratterizzate dall’accordo con il quale “i condomini, nell’esercizio della loro autonomia”, dichiarano espressamente “di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto dall’art. 1118 c.c. e art. 68 disp. att. c.c., dando vita alla “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 c.c., comma 1, u.p.”: in questo caso, “la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.“;
2) le tabelle convenzionali c.d. “dichiarative”, che si differenziano dalle prime perché, “tramite l’approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell’unico originario proprietario e l’accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l’accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendono… non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima)”: in detta ipotesi, “la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l’errore, il quale, in forza dell’art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l’errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 c.c. e segg., ma consiste, per l’appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito”;
3) le tabelle c.d. “assembleari”, cioè adottate dall’organo collegiale del condominio con la maggioranza qualificata all’uopo richiesta, le quali risultano “pacificamente soggette al procedimento di revisione di cui al più volte menzionato art. 69”.
Scarica qui il testo integrale
di avv. Matteo Carcereri
In tema di delibere di manutenzioni straordinarie o innovazioni, l’art. 1135 n. 4 c.c. prevede l’obbligatorietà della preventiva costituzione del fondo speciale “di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti“.
Ecco quindi che diventa molto importante – contrariamente a quanto avviene nella prassi nella maggioranza dei casi – munirsi preventivamente di copia del contratto d’appalto per comprendere quali pagamenti siano dovuti in base agli eventuali stati di avanzamento dei lavori (S.A.L.).
Solo così potrà essere correttamente costituito – e verbalizzato coerentemente – il fondo speciale previsto dalla norma.
La ratio è chiaramente quella di precostituire il fondo necessario al pagamento dei lavori straordinari: ciò al fine di tutelare i condomini virtuosi in regola con i pagamenti, dal rischio di dover sostenere anche la quota parte di spesa non pagata dai condomini morosi, in forza di quanto previsto dall’art. 63, II comma, disp. att. c.c., che prevede una solidarietà nei debiti condominiali, sia pur sussidiaria.
La Corte di Cassazione con la pronuncia n. 9833 del 05.04.2023, ha così dichiarato nulla (nullità rilevabile d’ufficio, come nel caso di specie, anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo) la delibera con cui l’assemblea aveva approvato lavori straordinari per euro 487.000,00, prevedendo uno scadenziario delle rate che – in causa – il condominio non ha dimostrato essere conforme alle scansioni dei pagamenti previsti dal contratto d’appalto.
Scarica il testo integrale della Cass. Civ. 9388/2023
I principali problemi.
I grandi spazi, specialmente vicino ai laghi o al mare, sono stati costruiti attraverso lo strumento giuridico del consorzio, ove più imprenditori o investitori si sono associati per l’urbanizzazione di quel particolare angolo di territorio.
Statuto e regole vengono modellate anche per la futura gestione e ripartizione delle spese poiché l’edificazione è in divenire prima che acquisti la stabilità del “totale costruito” e quindi consegnato a tutti i proprietari-consorziati.
Alla fine le semplici o complesse regole del consorzio spesso ispirate alle società di capitali, quanto alla gestione delle decisioni assembleari, e semplificate nella ripartizione delle spese, finiscono per confliggere con il diritto di condominio ormai bagaglio socio-culturale di coloro che desiderano la casa di vacanza e, prima o dopo, si trovano, al calar della sera, a bordo piscina, a parlar di spese e manutenzione.
Se poi il villeggiante a fianco ha venduto il suo appartamento riservandosi le cantine ed avere così l’accesso alla piscina e se lo ritrovano difronte con amici e figli con la quota di proprietà pari ad un millesimo….”apriti cielo”.
Il consorzio
Riassumendo definizioni prese a prestito dall’enciclopedia Treccani e da altri testi sacri, il consorzio può essere definito come un’associazione di persone fisiche o giuridiche, costituita, liberamente o obbligatoriamente, per il soddisfacimento in comune di un interesse dei consorziati, per il coordinamento delle attività economiche, per svolgere in comune determinate operazioni finanziarie intese anche come immobiliari.
Ritagliato il tutto nell’ambito immobiliare ci riferiamo ai consorzi di urbanizzazione, consistenti in aggregazioni di persone fisiche o giuridiche, preordinate alla sistemazione o al miglior godimento di uno specifico comprensorio, mediante la realizzazione e la fornitura di opere e servizi (così, richiamando definizioni analoghe, Cass.4263/2020).
Il Consorzio e il Condominio
Ora mentre il consorzio è una forma di associazione (tra le tante Cass. 7427/2012) con la quale, di solito, più imprenditori decidono di unirsi per realizzare una finalità in comune e questa forma associativa presuppone un contratto e si fonda sulla volontà delle parti di voler costituire un consorzio per svolgere quella determinata attività, il condominio si forma, come sappiamo, con altre modalità.
Con correttezza si afferma, ed è noto, che per la costituzione del condominio non occorre una manifestazione di volontà dei singoli proprietari affinché entrino in funzione le regole previste dagli articoli 1117 e ss c.c., ma che la situazione di condominio edilizio si ha per costituita nel momento in cui l’originario unico proprietario procede al frazionamento della proprietà dell’edificio, trasferendo la proprietà ad altri soggetti.
Insomma il condominio si forma ex jure e facto esi applica la disciplina del codice civile se per le norme disponibili, per esempio l’art. 1123 c.c. (il pomo della discordia), non è disposto diversamente dal titolo o dal regolamento contrattuale.
Inoltre, coloro che acquistano l’appartamento o villetta, sottoscrivono l’adesione al consorzio obbligandosi a rispettare tutte le sue norme.
Se il costruito, con la terminologia a noi nota, è formato da più condomini edilizi, quindi appare la situazione del supercondominio e le regole di gestione sono state scritte nello statuto al momento della costituzione del consorzio, per esempio e per semplificare che tutte le spese si dividono in millesimi, anche quelle afferenti ai singoli edifici, senza distinzione di pertinenza di spesa a questa o quella palazzina, si pone il dubbio di quale regole applicare alla gestione e ripartizione delle spese.
Riassumendo il meccanismo delineato è il seguente: il gruppo d’imprenditori o investitori costituisce il consorzio – approva lo statuto con le regole di funzionamento e di ripartizione delle spese – i singoli acquirenti aderiscono al consorzio e si obbligano a rispettare lo statuto – i proprietari comunque si ritrovano in una situazione di condominio.
La giurisprudenza, pur alle volte oscillante, appare attestata sul principio in forza del quale il consorzio di urbanizzazione è una figura atipica nelle quale i connotati delle associazioni non riconosciute si coniugano con un forte profilo di realità ed il giudice, nell’individuare la disciplina applicabile deve aver riguardo, in primo luogo, alla volontà manifestata nello statuto e, solo ove questo non disponga, alla normativa delle associazioni o della comunione (fra le tante Cass. 9568/2017).
E’ stato poi ritenuto che la disciplina del condominio è legittimamente applicabile al consorzio costituito fra i proprietari d’immobili con la conseguente esclusione delle norme sulla comunione laddove esista una specifica disciplina in tema di condominio.
Ma sappiamo che “il diavolo si annida nei dettagli” così, ritornando al problema della ripartizione delle spese sorge la necessità d’indagare se i principi di ripartizione scritti nello statuto che proiettati nel condominio ex art. 1123 I° co. c.c., possono essere modificati, -laddove nuove esigenze di gestione o l’acquisita consapevolezza che al complesso costruito comunque vanno applicate le norme sul condominio negli edifici,- e ancora, a loro volta, possono essere nuovamente rimodificati applicando anche i principi della proporzionalità dell’ uso (art.1123 II° co. c.c.) e dell’uso parziale, cioè solo di un gruppo di proprietari (art. 1123 III° co. c.c.).
Pensiamo alla manutenzione straordinaria di una facciata di una singola palazzina e alla regola iniziale consortile che tutte le spese vanno suddivise fra tutti i proprietari in proporzione ai millesimi, sicuramente coloro che non risiedono in quella palazzina obietteranno che loro con quella spesa nulla hanno a che vedere. Però rimanendo la regola iniziale “non si può scappare” dalla contribuzione di tutti.
E se l’assemblea del consorzio con le sue regole modifica lo statuto? Oppure vi può provvedere il consiglio di amministrazione?
Tutto ciò può modificare l’iniziale regola di ripartizione in deroga all’art. 1123 c.c.?
Sarà allora da indagare se l’assemblea del consorzio o delibera del CDA a cui i consorziati proprietari hanno dato mandato, aderendovi, possa modificare l’iniziale norma nel rispetto dei principi del condominio che, come abbiamo visto, ex facto va applicata alla gestione del complesso.
Perché se è vero che la ripartizione delle spese necessarie alla conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni sono sostenute dai condomini in base al valore della proprietà di ciascuno ma, ricordiamoci, “salva diversa convenzione”; essendo i condomini comunque consorziati, possono vedersi modificata la “diversa convenzione a maggioranza” dalla delibera del consorzio?
Molto probabilmente si poiché i due istituti si compenetrano o meglio si coniugano come insegna la giurisprudenza che appare consolidarsi.
di Maurizio Voi
Affrontare il vasto campo delle case green volute dall’Europa che ha come finalità la trasformazione delle fonti di energia e la trasformazione del mercato non è impresa semplice; se poi consideriamo che l’ ”autoconsumo” come possibilità che porta, come primo riferimento, ad un gruppo di almeno due persone che svolgono collettivamente la produzione di energia e che si trovano nello stesso edificio o condominio, con i contrasti in giurisprudenza sull’uso del tetto e del lastrico solare, se non si cambia la visione e l’approccio nel senso voluto dall’ Europa, l’Italia, paese di condominii, si troverà in seria difficoltà.
Di certo siamo difronte ad una grande trasformazione e se i veri protagonisti: condomini ed amministratori, non si organizzano ora (il presente è d’obbligo) si ritroveranno esposti all’azione di operatori estranei al condominio il cui interesse non è proprio l’ “energysharing” (cioè la condivisione di energia in cui la collaborazione avviene in modo orizzontale “peer-to-peer”).
Quindi procederemo per gradi, addentrandoci sempre di più in questo vasto campo con l’avvertenza che le parole virgolettate ed in grassetto sono vocaboli tecnici di cui bisognerà prendere confidenza.
La Direttiva 2018 dell’ Unione Europea (c.d. REd.II) sulla promozione dell’uso dell’energia da fonti rinnovabili è stata attuata in Italia con il Decreto Legislativo del novembre 2021, per quanto riguarda l’ “autoconsumo” e le “comunità energetiche rinnovabili” è entrato in vigore tra l’aprile 2022 e l’aprile 2023.
Il primo impulso però si ritrova del Decreto Legge del dicembre 2019 che nelle more del recepimento della Direttiva RED II aveva fornito le prime istruzioni per l’associazione ed autoconsumo dei “clienti finali” cioè coloro che producono energia da fonti rinnovabili per esigenze proprie e il surplus immetterlo nella rete.
In gergo sono definiti “prosumer” cioè soggetti che nello stesso tempo producono e consumano energia e sono in grado di generare benefici sociali che scaturiscono da nuovi modelli di “sharing economy” (interessante è lo studio di Marisa Meli, in le Nuove Leggi Civili commentate, maggio 2020).
L’art.30 del D.lvo 2021 dispone che gli autoconsumatori devono trovarsi nello stesso edificio o condominio.
L’art. 1122bis del codice civile è intitolato: “Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili” così è consentita, sulle parti comuni, “l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.”
L’art.1122bis specifica il principio generale dell’art. 1102 c.c.: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.” , principio applicabile anche al condominio e tale facoltà, nell’interpretazione della giurisprudenza, è chiarita come “conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione compatibile con i diritti degli altri…i rapporti condominiali sono informati al principio di solidarietà il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune………(cass.12/14107– cass.22/290)”.
Principio che si ritrova nelle pronunce sull’utilizzazione del tetto da parte del singolo condomino, a volte ammettendolo, altre volte negandolo.
Ora l’energy sharing caro all’Europa come finalità del processo di transizione per una strategia di energia pulita per tutti gli europei dovrà essere sempre tenuto presente nel momento in cui si inizierà a progettare l’impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio dovendosi tener conto di tutti i comproprietari, cittadine europei a cui sono diretti i provvedimenti.
Sarà allora ancora corretto l’aggancio a quella parte del principio dei Giudici di legittimità che ritengono che: “qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune” (cass.12/14107) sia possibile un uso più “egoistico” del tetto, lastrico solare o oltra bene comune dando modo solo ad alcuni dei condomini di intervenire con una propria installazione per la produzione di energia rinnovabile?
Ritengo che ora sia necessario approfondire l’art.832 c.c. sul contenuto del diritto di proprietà nella parte in cui dispone che il diritto del proprietario di godere della cosa in modo pieno ed esclusivo vada coniugato “i limiti e l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico” poiché innanzitutto l’art.42 della Costituzione richiede di valutare la “funzione sociale” della proprietà privata e le norme dell’Unione europea sono in sé fonti di diritto.
Quindi se la finalità del legislatore è l’energia pulita e l’obiettivo è di realizzare la transizione energetica verso un’economia a basse o ad emissioni zero di carbonio, l’edificio o condominio considerato per tutti i titolari del diritto di proprietà ne diviene il mezzo e il tetto, lastrico solare o altro bene comune dovrà essere di utilità per tutti e non solo per alcuni poiché, a questo punto deve essere prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione potranno farne lo stesso o identico uso.
