Voi Carcereri Associati relatori al primo WebMeeting 17.04.2020 con oltre 250 professionisti
20 Apr

Voi Carcereri Associati relatori al primo WebMeeting 17.04.2020 con oltre 250 professionisti

Gli avvocati Maurizio Voi e Matteo Carcereri sono atti gli ideatori e relatori al primo web meeting organizzato per l’ANACI di Verona in tema di redazione dei bilanci consuntivi e preventivi in funzione del recupero coattivo dei crediti condominiali senza preventiva delibera dell’assemblea e svolgimento della stessa in video conferenza durante e successivamente all’ emergenza coronavirus.

L’evento, che è stato rilanciato a livello nazionale, ha visto la partecipazione di 250 amministratori professionisti da tutt’Italia isole comprese.

Sono stati esplorati temi in larga parte inediti, stante l’eccezionalità della situazione emergenziale causata dal lockdown.

Gli Avv. Matteo Carcereri e Maurizio Voi

L’avv. Maurizio Voi ha trattato il tema della costruzione analitica dei bilanci di gestione degli immobili amministrati con particolare attenzione alla nota esplicativa sintetica per dissipare eventuali insufficienze, incertezze e carenza di chiarezza in ordine ai dati di bilancio così da poter essere pienamente rappresentativa della situazione finanziaria e patrimoniale dell’esercizio concluso e per la proiezione finanziaria di quello futuro anche in mancanza di illustrazione orale da parte dell’amministratore.

Se le norme del codice civile richiedono l’approvazione da parte dell’assemblea per l’ottenimento di un’ingiunzione di pagamento esecutiva, è stato illustrato, con riferimento alla più recente giurisprudenza come, adottando precise procedure, sia possibile ottenere l’ingiunzione di pagamento anche senza il supporto della delibera assembleare.

L’avv. Matteo Carcereri ha poi illustrato il tema delle assemblee condominiali in video conferenza essendo vietato il loro tradizionale svolgimento per tutto il tempo dell’emergenza illustrando le criticità in relazione all’obbligo di convocazione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio finanziario e dopo la FAQ del Governo del 13.3.2020 che sembrerebbe agevolarle.

Se la giurisprudenza di legittimità, anche recentemente, estende l’applicazione analogica delle norme in tema di assemblee delle società di capitali anche alle assemblee di condominio e il decreto “Cura Italia” regola lo svolgimento e l’espressione di voto per le stesse, per il futuro svolgimento delle riunioni condominiali e sempre de iure condendo, particolare attenzione dovrà essere posta sul sistema di convocazione ed indicazione del luogo a termini di legge e infine per l’espressione e registrazione del voto.

A chiusura dell’intervento, che ha visto riconosciuto i crediti formativi, vi sono state interessanti domande ed approfondimenti. L’intervento è poi stato registrato dallo studio e subito inviato ai partecipanti.

Metodi per l’acquisizione di complessi turistici-residenziali
02 Mar

Metodi per l’acquisizione di complessi turistici-residenziali

Sempre più frequentemente si accendono i riflettori su interessanti occasioni di business immobiliare rivolto all’acquisizione di complessi turistici, turistici-alberghieri o residenziali con servizi turistici connessi (o di pertinenza) nelle località italiane di vacanza più importanti.

Specialmente in Sardegna le cui grandi potenzialità, come località più ricercata dal pubblico, sono state confermate nel 2019 e a seguire la Liguria.

Le domande si spostano verso le strutture di qualità o addirittura di lusso che con i nuovi vincoli edilizi difficilmente possono essere create ex novo.

Si apre così uno scenario di acquisizione immobiliare molto interessante.

Il boom degli anni novanta ha portato alla realizzazione di complessi che, semplificando, chiameremo turistici, in cui varie erano le formule di vendita del “pacchetto immobile per vacanza”: dalla Multiproprietà pura, a complessi in multiproprietà inseriti in un più ampio contesto immobiliare-condominiale, a villette inserite in un complesso immobiliare ove i servizi turistici: piscine, anfiteatri, campi sportivi, spiagge, locali di ritrovo, rimanevano in proprietà esclusiva a soggetti terzi.

Ma si costruivano anche strutture alberghiere con annessi appartamenti autonomi che venivano poi collocati sul mercato, mantenendo centralizzati a società terze tutti i servizi turistici.

L’investimento veniva reso appetibile facendo sottoscrivere un contratto d’affitto dell’appartamento per 9 anni, a canone concordato, con l’assunzione di tutte le spese di gestione ordinarie.

Le ben note crisi immobiliari e turistiche hanno consigliato gli importanti players ad abbandonare questo tipo di business veicolandolo con la vendita dell’azienda di gestione dei servizi turistici a società terze caratterizzate da una filosofia puramente immobiliare-speculativa che riversava così tutti gli oneri di gestione sui proprietari che quasi sempre non ne erano nemmeno coscienti.

Società con pacchetti di immobili rilevanti si sono trovate difronte all’impossibilità di adempiere agli oneri di gestione e manutenzione del complesso immobiliare con il conseguente default della società.

Il decadimento delle strutture, l’impossibilità economica dei proprietari di far fronte alle manutenzioni e, spesso, gruppi speculativi nati proprio per acquistare e rivendere pacchetti di appartamenti in questi complessi hanno contribuito anche a creare vere e proprie “cattedrali nel deserto” per esempio in Sardegna.

Molti di questi complessi ora sono in sofferenza il che comporta una svalutazione dell’iniziale valore immobiliare d’investimento, alcuni sono soggetti a procedure concorsuali, altri quasi abbandonati.

Da qui oggi l’interesse all’acquisizione per un rilancio ecnomico-turistico.

Per l’acquisizione di tali variegate situazioni non ci si può solo basare su metodi standard di due diligence cioè, semplificando: analisi delle caratteristiche oggettive dell’immobile o del compendio immobiliare; la provenienza e la possibilità di commercializzazione dei beni; gli aspetti fiscali, ma sarà necessario valutare anche il territorio, il tessuto economico dello stesso, l’efficienza della pubblica amministrazione e delle aziende di gestione integrata dei servizi.

La due diligence legale

La due diligence legale, cioè la verifica di tutta la documentazione relativa agli atti di provenienza, le visure catastali, la continuità delle trascrizioni, la presenza di ipoteche o pignoramenti immobiliari, l’analisi dei contratti di locazione, dovrà tener conto anche dei sistemi di amministrazione del complesso, analizzando a fondo i regolamenti contrattuali predisposti per i futuri acquirenti all’atto della commercializzazione del bene e, ex lege, opponibili ai successivi aventi causa.

Valutare in profondità il sistema di amministrazione e gestione, i dati economici le morosità verso gli enti fornitori di servizi, i rapporti di forza-voto, all’interno del complesso.

Una sottovalutazione di tali ultimi aspetti potrebbe esporre la nuova proprietà a stress economici non indifferenti con immediato riflesso sulla commercializzazione-utilizzazione dei beni.

Per esempio una forte morosità nel pagamento degli oneri di gestione, non valutata, potrebbe incidere sul business-plan e costringere l’acquirente o ad esborsi non preventivati o addirittura a non poter fruire dei beni per mancanza dei servizi di base: luce, acqua.

La due diligence tecnica

La due diligence tecnica, in generale è l’analisi della rispondenza dello stato di fatto allo stato di progetto con tutte le certificazioni amministrative.

Se questa è la prima verifica essa non può prescindere da un’analisi molto più approfondita del reale stato degli assets del target da acquisire.

Può non essere necessario solo la verifica del collaudo delle opere di urbanizzazione primaria indicate nel piano di lottizzazione, ma se realmente tali opere sono state acquisite dal Comune e come vengono gestite.

Può capitare che opere di urbanizzazione importanti specialmente in aree geografiche complesse dal punto di vista naturalistico non siano state ancora prese in carico lasciando la loro manutenzione e gestione ancora in capo ai lottizzanti.

Ciò quindi può avere riflesso proprio sulla futura gestione degli immobili ed aree acquisite e valga il seguente case history.

Acquisito da una procedura concorsuale un importante complesso immobiliare con all’interno ristoranti, bar e immobili, anche autonomi ma collegati per i servizi, valutata nella perizia la realizzazione delle opere  di urbanizzazione primaria, successivamente la nuova proprietà si è resa conto della mancanza del collegamento al depuratore che benché situato nel piano generale di lottizzazione comprendenti altri lotti, non poteva servire il target acquisito, perché la Pubblica Amministrazione non aveva mai “chiuso” il piano di lottizzazione con la presa in carico delle opere.

Il Depuratore, gestito dall’amministrazione degli altri complessi, doveva essere adeguato con la necessità di stipulare accordi privati di manutenzione e gestione.

Ciò ha comportato un ritardo di due anni nell’apertura del complesso turistico con importanti perdite finanziarie.

Il tessuto economico-amministrativo

La storia di come è nato il complesso immobiliare, lo sviluppo economico delle attività produttive limitrofe, l’attenzione degli amministratori locali alle necessità del territorio ove è situato l’insediamento turistico sono anch’esse importanti nell’analisi dei dati per l’acquisizione.

Se non correttamente approfondite, valutate con interviste sul luogo, confronto con i pubblici amministratori il rischio è il formarsi di rigidità nelle successive attività di rilancio dell’insediamento che per forza di cose inciderà economicamente sul tessuto sociale del Comune che lo ospita.

Ancora un case history.

Nello studio per l’acquisizione di  un complesso turistico residenziali-alberghiero ubicato in un sito naturalistico con rossi gioielli montani e azzurri paesaggi marini, si è valutato il fatto della difficoltà di accesso e collegamento con limitrofi borghi ad alta vocazione turistica e che erano in sofferenza.

Il confronto con gli amministratori locali ha fatto si che si potesse aprire una strada di collegamento beneficiando così del  veloce accesso sia il complesso acquisito sia lo sviluppo delle attività economiche locali con riflessi anche sul mercato del lavoro della comunità.

Maurizio Voi

Le tabelle millesimali. Commento a Cass. Civ. 26042/2019
29 Gen

Le tabelle millesimali. Commento a Cass. Civ. 26042/2019

di Avv. Maurizio Voi, 29.01.2020

Cassazione, sez. II, civile, sentenza 15 ottobre 2019 n.26042
“Nel ripartire le spese condominiali relative a dei lavori edili da realizzare nello stabile, il condominio non può fare affidamento a prassi adottate nel tempo, dovendo invece eseguire il riparto stabilito dalle tabelle millesimali”.

Tabelle millesimali, irrilevanza della ripartizione degli oneri condominiali con il consenso tacito dei condomini consolidato nel tempo in difformità delle stesse. Modifica e rettifica dopo la novella della legge 212/2012.
Nota a Cass.15.10.2019 n.26042

Nel 2015 – quindi ante riforma della legge 220/2012 – viene impugnata la delibera dell’assemblea di condominio che ha ripartito le spese per alcuni lavori di manutenzione e ristrutturazione prescindendo dalle tabelle condominiali vigenti ed utilizzandone altre, mai approvate. Si comprende dal riassunto del fatto che, nel tempo e per fatti concludenti, i condomini avevano modificato i criteri di ripartizione delle spese.
I Giudici di legittimità hanno quindi affermato che la ripartizione degli oneri condominiali deve avvenire in base alle tabelle millesimali approvate con la forma scritta ad substatiam costituita dalla delibera dell’assemblea e rispettando la forma prevista per l’approvazione del regolamento di condominio- art. 1138 3 co. c.c. .
Quindi solo le tabelle millesimali approvate anche per la prima volta dall’assemblea o successivamente modificate dalla stessa sono idonee alla ripartizione delle spese tra i condomini e la delibera di approvazione non è invalida.
Il principio va ora anche coordinato con l’art.69 disp. att. c.c. secondo il quale i millesimi possono essere “rettificati o modificati all’unanimità” ovvero nei casi di errore o mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari oltre un quinto, con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma c.c.
Se la fattispecie decisa dai Giudici di legittimità non poteva tener conto dei novellati artt. 68 e 69 disp. att. c.c. entrati in vigore il 18.6.2013 stante il divieto posto dall’art.11 delle preleggi: “la legge non dispone che per l’avvenire: essa non ha effetto retroattivo”, il decisum non li pone in discussione e nemmeno il caso avrebbe condotto a soluzioni diverse se fosse stato portato all’attenzione della Corte per fatti accaduti dopo il giugno 2013.
Ma ora diverse sono le situazioni in cui si voglia pervenire alla modifica delle tabelle millesimali dovendo valutarsi se esse siano state approvate con un regolamento contrattuale ed a questo allegate (art.68 disp. att. c.c. “Ove non precisato dal titolo…”) ovvero successivamente approvate a norma dell’art. 1138 c.c.
Le sezioni unite con la sentenza 18477/2010 avevano chiarito che l’atto di approvazione o revisione dei millesimi non ha natura negoziale e quindi non deve essere approvato con il consenso unanime di tutti i condomini essendo sufficiente l’approvazione da parte dell’assemblea con la maggioranza qualificata dell’art 1136 2 co. .c.c (sempre vecchio testo).
La misura delle quote – che è finalizzata agli effetti della partecipazione all’assemblea e ripartizione delle spese – è determinata in forza di una precisa disposizione di legge e la delibera dei condomini riconosce solamente l’esattezza delle operazioni di calcolo; per cui posto che anche se esse sono allegate ad un regolamento di natura contrattuale sono da considerarsi solo come disposizione “tipicamente regolamentari” (Cass. 7300/2010) e del resto ex art. 1138 1 co. c.c. il regolamento deve contenere le norme per la ripartizione delle spese, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, tramite la “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 c.c., la relativa delibera può essere adottata a maggioranza qualificata.
Con la novella del 2012 che ha riguardato anche gli articoli 68 e 69 disp. att. c.c., ora i millesimi allegati in apposita tabella al regolamento, possono essere ratificati o modificati solo all’unanimità se non si discute di errore o importanti modifiche.
L’unanimità è richiesta solo se si vogliono attaccare i criteri (coefficienti correttivi) in base ai quali è stato calcolato il rapporto tra il valore della proprietà esclusiva e il valore dell’intero edificio che non sono specificati per legge e quindi rimessi alla volontà dei condomini, tale inserimento dei valori è allora un accordo negoziale (Cass. 415/2006).
Ma anche si si vuole pervenire ad una ripartizione delle spese diversa dai criteri legali stabiliti negli artt. 1123 – 1124 – 1125 – 1126 c.c. (Cass. s.u. 18477/2010).
Infatti i millesimi rappresentano una “quota” proporzionale al valore del bene di cui ciascun condomino è titolare, in rapporto all’intero stabile in cui l’appartamento o l’immobile è ubicato. Si parla di millesimi perché, per convenzione, si attribuisce all’intero Condominio il valore ideale di 1.000 e la proprietà di ciascun condomino è espressa con riferimento a tale valore complessivo (in generale M.Ferrari Tabelle millesimali, la guida completa, Altalex 31.10.2019).
I coefficienti correttivi o di riduzione o coefficienti riduttori, minori cioè dell’unità, sono riferiti alla superficie dei singoli ambienti, ne diminuiscono l’entità, trasformandola da superficie reale in superficie virtuale (circ. min. lav. Pubb. 12480/1966).
La maggioranza qualificata e richiesta invece in caso di errore cioè che attiene alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (estensione, altezza, ubicazione), di fatto (erronea convinzione che in appartamento abbia un’estensione diversa da quella effettiva), di diritto (erronea convinzione che nell’accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni degli elementi che, ai sensi dell’art.68 sono rilevanti a tale effetto) (Cass. 116/1982).
Infine la maggioranza qualificata è richiesta in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari oltre un quinto, cioè nel momento in cui si vengono ad alterare i rapporti di quota tra intero edificio ed unità immobiliare in proprietà esclusiva in seguito ad interventi modificativi della stessa.

Avv. Maurizio Voi

Maurizio Voi e Matteo Carcereri relatori al convegno Il Condominio ad emissioni zero. Obbligo per il clima e opportunità economica
13 Nov

Maurizio Voi e Matteo Carcereri relatori al convegno Il Condominio ad emissioni zero. Obbligo per il clima e opportunità economica

Gli Avvocati Maurizio Voi e Matteo Carcereri del nostro Studio legale, saranno relatori all’importante convegno “Il condominio ad emissioni zero. Obbligo per il clima e opportunità economica”.

Il convegno, che si terrà il 22 Novembre 2019 presso il Winter Garden dell’Hotel Crowne Plaza di Verona, è stato organizzato da Anaci Verona in collaborazione con il nostro studio ed Aequilibria Srl.

Modererà l’incontro la giornalista Elena Guerra.

Di seguito il programma del convegno che è stato accreditato da ANACI Nazionale per il soddisfacimento dell’obbligo formativo.

PROGRAMMA
h. 9.00 registrazioni partecipanti
h. 9.15 saluti
michele ischia – presidente provinciale anaci verona
andrea garbo – vice presidente regionale anaci veneto

h. 9.30
dott. daniele pernigotti – aequilibria srl
il condominio nel cambiamento climatico: cosa cambia?

h. 10.30
avv. maurizio voi – voi carcereri associati studio legale
il condominio e le norme per la ricarica dei veicoli elettrici

h. 11.30
avv. matteo carcereri – voi carcereri associati studio legale
infrastrutture per le energie rinnovabili: opportunità economiche per il condominio


MODERA L’INCONTRO
ELENA GUERRA – IL NAZIONALE

Locazione di Immobili commerciali, manutenzioni straordinarie e risoluzione del contratto
11 Nov

Locazione di Immobili commerciali, manutenzioni straordinarie e risoluzione del contratto

di Maurizio Voi, avvocato.

Nei contratti di importanti immobili commerciali come alberghi e grandi strutture dedicate anche al contatto con il pubblico è prassi che la manutenzione straordinaria si accollata al conduttore in deroga all’articolo 1576 c.c.

Il principio generale codificato nell’art. 1575 n.2) c.c., ossia mantenere la cosa in stato di servire all’uso convenuto, trova la sua specificazione nell’art.1576 c.c. in forza del quale il locatore deve effettuare tutte le riparazioni necessarie per mantenere alla cosa la sua naturale destinazione.

La manutenzione è così intesa come un concetto generale, un’attività che sia il risultato finale per l’adempimento dell’obbligazione sopra detto.
Nelle clausole contrattuali si suole distinguere tra “manutenzione ordinaria” e “manutenzione straordinaria” per poi addossarle entrambe al conduttore sul quale così graverà quell’obbligo di conservazione del bene in funzione dell’uso convenuto.

Nel concetto di mantenimento del “buono stato locativo” vi è inizialmente da distinguere tra “guasti” e “vizi” sopravvenuti rispetto alla conclusione del contratto perché la loro incidenza rispetto al canone di locazione e conservazione dell’immobile non di proprietà può comportare una diversa valutazione nella generale economia contrattuale.

Per la giurisprudenza della cassazione le riparazioni necessarie per il mantenimento del buono stato locativo riguardano quegli inconvenienti eliminabili nell’ambito delle opere di manutenzione, ma l’art.1576 c.c. non può essere richiamato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti.

La prevista deroga contrattuale all’obbligo del locatore viene quindi meno e al conduttore non può essere richiesto l’intervento il quale potrà difendersi invocando l’art.1578 c.c. quindi la risoluzione del contratto. Quei vizi incidono in modo apprezzabile sull’idoneità dell’immobile a servire all’uso pattuito.

La manutenzione attiene quindi all’attività di ordinaria conservazione dell’immobile così, secondo la giurisprudenza della Corte di legittimità, non può mai intervenire per incidere sulla composizione, costruzione, funzionalità strutturale del bene.
Le necessità degli interventi “strutturali” non legittima il conduttore ad agire giudizialmente contro il locatore per ottenerne l’adempimento o effettuare direttamente le riparazioni, lo strumento protettivo del conduttore è la domanda di risoluzione del contratto o riduzione del canone.

La giurisprudenza si è anche espressa sui concetti di manutenzione ordinaria e straordinaria identificando la prima come quella diretta ad eliminare i “guasti” della cosa o comunque di periodica ricorrenza o prevedibilità; qui la spesa è modica.

La manutenzione straordinaria è qualificata come riparazioni non prevedibili e di costo non modico, eccezionali nell’ambito della ordinaria durata del contratto, ovvero di una certa urgenza ed entità al fine di restituire al bene la sua integrità ed efficienza.

La giurisprudenza ha poi elaborato la categoria delle manutenzioni straordinarie di “notevole entità” cioè opere finalizzate ad evitare il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell’intervento manutentivo.

Quindi nell’ambito di un rapporto locatizio che in deroga all’art.1576 c.c. accolli le spese di manutenzione straordinaria al conduttore, se non precisamente individuati i tipi, le caratteristiche, le modalità degli interventi di manutenzione straordinaria, magari facendo riferimento ad “interventi programmati” in funzione di conservazione, tenuto conto dello stato dell’immobile e del canone di locazione, si pone il problema se il “particolare intervento “straordinario” rientri nel concetto di manutenzione derogata.

E se nell’ambito della ordinaria durata del rapporto si presentino costi di manutenzione straordinaria sproporzionati rispetto al corrispettivo della locazione, ovvero di “notevole entità” finalizzate ad impedire il “degrado edilizio”, l’obbligo d’intervento e del costo non può gravare sul conduttore.

Il conduttore potrà così richiedere la risoluzione del contratto tenendo conto che il sopravvenire di tali necessità non configurano un inadempimento contrattuale ma alterano l’equilibrio delle prestazioni corrispettive (il sinallagma) consentendo la risoluzione o riduzione del canone di locazione.
Maurizio Voi

Maurizio Voi relatore al convegno ANACI «La tutela del patrimonio condominiale»
11 Nov

Maurizio Voi relatore al convegno ANACI «La tutela del patrimonio condominiale»

MARTEDÌ 22 OTTOBRE 2019 PALAEXPO VERONA SECONDO PIANO – SALA ANACI

Maurizio Voi, senior partner dello studio Voi Carcereri, partecipa in qualità di relatore al convegno organizzato da ANACI alla Fiera di Verona – PalaExpo per il prossimo 22 ottobre e che avrà ad oggetto la tutela del patrimonio condominiale.
L’intervento di Maurizio Voi si concentra su «L’amministratore professionista Anaci e la capacità del problem solving nel condominio» ed esplora le buone pratiche che l’amminstratore del condominio deve applicare per risolvere le numerose e complesse problematiche poste dal suo lavoro.

Il Convegno si aprirà alle ore 9,30 e proseguirà per tutta la mattinata secondo il seguente

PROGRAMMA (scarica qui il programma in .pdf)

09:30 – 09:45 Saluti e introduzione al convegno
Michele Ischia Presidente provinciale ANACI Verona e Ing. Giovanni Bartucci Alperia Bartucci

avv. Maurizio Voi - senior partner

09:45 – 10:30 L’amministratore professionista Anaci e la capacità del problem solving nel condominio
Avv. Maurizio Voi


10:30 – 11:00 Soluzioni efficienziali e Digitali nel comparto Home&Building nazionale
Ing. Cristian Pulitano – Energy Strategy Group – PoliMi

10:30 – 11:00 Soluzioni efficienziali e Digitali nel comparto Home&Building nazionale
Ing. Cristian Pulitano – Energy Strategy Group – PoliMi

11:00 – 11:30 Smart Home ed efficienza tecnologica nel residenziale
Prof.ssa Cavazzini – LabEe s.r.l. – UniPd

11:30 – 12:00 La certificazione di qualità nelle ristrutturazioni: ENERGY CHECK e CASACLIMA “R”
Arch. Luca Devigili M.sC. – Klima Haus

12:00 – 12:15 coffee break

12:15 – 12:45 Alperia Bartucci
Ing. Elena Ardizzi – Riqualificazione energetica e sismica dei condomìni:

l’art. 10 del decreto crescita e le soluzioni di Alperia Bartucci

12:45 – 13:15 Alperia Bartucci
Ing. Mario Della Bella – Sybil: Intelligenza artificiale applicata alla climatizzazione dei condomìni

13:15 – 13:30 Domande

Per iscrizioni rivolgersi direttamente ad ANACI tramite l’indirizzo mail

info@anaci-verona.net

Legittima l’installazione di ascensore privato su parte comune ai sensi dell’art. 1102 del Codice Civile
16 Ott

Legittima l’installazione di ascensore privato su parte comune ai sensi dell’art. 1102 del Codice Civile

di  Avv. Matteo Carcereri, partner Voi Carcereri Associati Studio Legale.

Commento alla Sentenza della Corte d’Appello Venezia n. 4260/2019 del 08.10.2019

Con la sentenza in commento, a definizione di una causa patrocinata dal nostro Studio, la Corte Lagunare ha confermato la validità di una delibera condominiale con cui veniva autorizzato un gruppo di condomini a installare, a propria cura e spese, un elevatore nel giro scale condominiale, anche se non era stato raggiunto il quorum di metà del valore dell’edificio come prevede la legge (art. 1120, II comma Codice Civile e dall’art. 2 L. 13/1989).

Il caso.
Un gruppo di condomini chiedeva e otteneva dall’assemblea condominiale l’autorizzazione ad installare a propria cura e spese un elevatore nel giro scale condominiale.
Un altro gruppo di condomini impugnava la delibera eccependo che fosse viziata in quanto – tra le altre ragioni – sarebbe stata adottata in violazione del quorum previsto dall’art. 1120, II comma, c.c. e dall’art. 2 L. 13/1989 (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell’edificio), essendo stata adottata con 418/1000.

Il Tribunale di Verona in primo grado, ha dato mandato e ricevuto una perizia tecnica di ufficio (CTU) che ha confermato che il progetto di elevatore soddisfaceva i requisiti previsti dalla legge e pertanto rigettava l’impugnazione confermando la validità della delibera.

La sentenza di primo grado veniva fatta oggetto di appello per la ragione che avrebbe errato nel considerare la delibera adottata con i quorum previsti dalla legge, in quanto il giudice di prime cure avrebbe fatto riferimento al quorum (inferiore) previsto da detta norma ma nella sua formulazione ante riforma del condominio e quindi non applicabile ratione temporis, a una delibera condominiale adottata successivamente.

La decisione della Corte.

I Giudici d’Appello dopo aver sospeso l’efficacia della sentenza di primo grado ed aver invitato le parti ad approfondire il tema del rapporto circa la delibera impugnata e le disposizioni di cui alla L. 13/1989, rigettavano l’appello e confermavano quindi la validità della delibera condominiale .

Accogliendo le tesi di parte appellata, la Corte Lagunare ha osservato come: «Gli appellanti censurano la decisione del Tribunale nella parte in cui si fa riferimento all’art. 2 della legge 13/1989 sull’abbattimento delle barriere architettoniche, asserendo come l’art. 1120 comma II° c.c. prevede che le opere e gli interventi finalizzati al superamento delle barriere architettoniche devono essere approvate nel rispetto dei quorum previsti dall’art. 1136, comma 2, c.c.

La censura è priva di pregio poiché i quorum richiamati dalla legge 13/1989, in riferimento all’art. 1120 comma II° c.c. si riferiscono a delibere adottate dall’assemblea con imputazione di spesa a carico di tutti i condomini. Mentre nel caso sottoposto all’esame del Collegio la delibera prevedeva l’installazione di un elevatore nel vano scala comune a cura e spese solo di un gruppo di condomini.

La delibera impugnata difatti non rientra fra quelle a cui fa riferimento l’art. 1120 c.c., che prevede che la spesa venga ripartita a carico di tutti i condomini, trovando piuttosto applicazione – ad avviso del Collegio – la previsione dell’art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, ed in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto e, pertanto, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune” (Cass. Civ. 23995/2017).

Ne consegue quindi che laddove l’elevatore possa quindi essere installato anche senza delibera condominiale, la stessa (se comunque adottata) sarà in ogni caso valida a maggioranza semplice e quindi anche se con quorum inferiore a quello previsto dall’art. 1120, II comma, c.c. e art. 2 L. 13/1989».

La Corte si è così uniformata a consolidato orientamento di legittimità che prevede la possibilità di installazione di ascensore privato su parte comune anche senza delibera, laddove l’installazione rispetti i requisiti previsti dall’art. 1102 c.c. in tema di uso più intenso della cosa comune ossia, l’assenza di pregiudizio alla staticità e decoro dell’edificio e la possibilità di pari uso da parte degli altri condomini.

Locazione commerciale: sì al recesso anticipato per crisi economico/finanziaria del conduttore
25 Set

Locazione commerciale: sì al recesso anticipato per crisi economico/finanziaria del conduttore

di Jessica Vezzari (avvocato)

L’accertamento di una crisi aziendale, che sia determinata da fatti estranei alla volontà dell’imprenditore deve essere considerata come un fattore oggettivo che giustifica il recesso anticipato dal contratto di locazione commerciale

Nella sentenza in commento, in un caso di locazione commerciale la società conduttrice si opponeva al decreto ingiuntivo emesso a favore della società locatrice per il pagamento dei canoni di locazione, chiedendo in via riconvenzionale l’accertamento della legittimità del recesso anticipato dal contratto, comunicato a mezzo raccomandata A/R, fondato sui gravi motivi ex art. 27 L. 392/1978, con particolare riferimento alla congiuntura economica.

Il Tribunale prima e la Corte d’Appello successivamente, rigettavano l’opposizione, ritenendo il recesso illegittimo ed inefficace. Nonostante il riconoscimento degli elementi obiettivi della crisi aziendale, e dunque esterni all’azienda stessa, si osservava che la società conduttrice, all’atto della rinegoziazione delle condizioni economiche del rapporto locatizio, non potesse essere all’oscuro dell’avversa congiuntura economica poi posta a fondamento del recesso solo un anno più tardi.

Ciò insieme alla circostanza per cui la società conduttrice aveva deciso di trasferire la propria attività presso altra località, ancorchè con spese di locazione minori, considerata una scelta imprenditoriale non di per sé dettata dalla necessità di “salvaguardare” la realtà aziendale.

Veniva quindi proposto dalla società conduttrice ricorso per Cassazione, adducendo tra le varie motivazioni il mancato riconoscimento dei gravi motivi giustificativi del diritto di recesso. In particolare, si riteneva disatteso l’orientamento consolidato nella giurisprudenza di legittimità secondo cui i comportamenti determinati da fatti estranei alla volontà dell’impresa, imprevedibili alla costituzione del rapporto e sopravvenuti ad esso, pur essendo volontari in quanto volti a perseguire un adeguamento strutturale dell’azienda, possono integrare i gravi motivi posti a base del recesso anticipato.

La Suprema Corte, con la sentenza n. 5803/2019, ritenendo fondato tale motivo, ha accolto il ricorso. Esaminando la decisione impugnata, la Cassazione ha evidenziato che, sebbene il giudice di merito avesse ravvisato nel caso in esame la sussistenza di elementi oggettivi di crisi aziendale, aveva poi concluso, in modo illogico e contradditorio, sostenendo l’illegittimità del recesso dal contratto.

I gravi motivi di cui all’art. 27 L. 392/1978 devono essere determinati da fatti imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione dell’attività, ciò non impedendo al conduttore-imprenditore di operare una scelta di adeguamento strutturale dell’azienda, ampliandola o riducendola, per renderla rispondente alle sopravvenute esigenze di economicità e produttività.

In definitiva, alla luce dell’orientamento della Suprema Corte, l’accertamento di una crisi aziendale, che sia determinata da accadimenti estranei alla volontà dell’imprenditore, deve essere considerata come un fattore obiettivo che giustifica il recesso anticipato dal contratto di locazione commerciale.

L’impegno all’eliminazione del vizio di costruzione fa sorgere una autonoma obbligazione di garanzia
18 Set

L’impegno all’eliminazione del vizio di costruzione fa sorgere una autonoma obbligazione di garanzia

Commento a sentenza Tribunale di Verona n. 375/2019 dott. Lanni

In una causa patrocinata dal nostro Studio, il condominio ed alcuni condomini, dopo aver promosso procedura di ATP che accertava la presenza di infiltrazioni nei piani interrati adibiti a box, conveniva in giudizio la società costruttrice venditrice, sia ai sensi dell’art. 1669 c.c. (garanzia extracontrattuale per gravi difetti dell’opera), sia in forza di un duplice impegno all’eliminazione di tali difetti assunto in sede di assemblea condominiale e poi ribadito a mezzo PEC da parte della società costruttrice e venditrice delle unità site in condominio.

Gli attori convenivano inoltre in giudizio con azione revocatoria ex art. 2901 c.c. altra società cui la venditrice, dopo la procedura di ATP aveva alienato in blocco, gli ultimi 8 garage rimasti invenduti, ossia gli unici immobili costituenti il patrimonio della convenuta principale.

La sentenza in commento è  interessante sia sotto il profilo della tutela dei diritti dei condomini/acquirenti, sia sotto il profilo dell’esame della sussistenza dei presupposti dell’azione revocatoria.

Quanto al primo profilo il Tribunale conferma infatti alcuni principi già cristallizzati da pronunce di legittimità ed in particolare:

  1. L’esplicito impegno all’eliminazione del vizio/difetto costituisce una specifica obbligazione negoziale di natura autonoma e che quindi prescinde dalla garanzia per vizi tipica del contratto di compravendita e determina l’esposizione del venditore stesso ad una responsabilità contrattuale soggetta alla prescrizione ordinaria decennale svincolata dai termini di prescrizione e decadenza previsti per i contratti di compravendita e di appalto. In tal senso si erano in precedenza espresse Cass. Civ. 19702/2012 Cass. Civ. 13613/2013; Cass. Civ. 25541/2015; Cass. Civ. 8026/2004; Trib. Padova 05.05.2016; Trib. Padova 11.09.2014 e Trib. Trento, 10.06.2014 affermando che l’impegno all’eliminazione del vizio/difetto “….costituisce fonte di un’autonoma obbligazione di “facere”, la quale si affianca all’originaria obbligazione di garanzia, senza estinguerla, a meno di uno specifico accordo novativo, e rimane, pertanto, soggetto non ai termini di prescrizione e decadenza stabiliti per quella garanzia, ma all’ordinario termine di prescrizione decennale fissato per l’inadempimento contrattuale”;
  2. L’applicabilità della tutela prevista dall’art. 1669 c.c. in “ragione della qualificazione giurisprudenziale delle infiltrazioni di umidità quali gravi difetti di costruzione” e ciò anche nel solco di quanto affermato dalla Cass. n. 27315/2017;
  3. L’ammissibilità dell’azione extracontrattuale prevista appunto dall’art. 1669 c.c. per gli acquirenti nei confronti del proprietario-costruttore.

Quanto all’azione revocatoria (relativa al precipitoso atto di compravendita con cui la costruttrice-venditrice si era spogliata degli unici beni immobili rimasti in proprietà pochi giorni dopo la delibera condominiale che autorizzava l’azione in giudizio) esercitata dagli attori nei confronti sia della venditrice che della neo-costituita società acquirente rappresentata dal figlio del legale rappresentante della prima, il Tribunale rileva inoltre che:

  1. Circa il presupposto oggettivo “… è notorio il fatto che i beni più facilmente aggredibili nel patrimonio del debitore siano i beni immobili, con la conseguenza che la relativa alienazione integra sempre una variazione quantitativa e qualitativa del patrimonio, idonea a configurare il “pregiudizio” richiesto dall’art. 2901 c.c. (Cass. n. 1896/12); -) questa stessa circostanza consente ravvisare il presupposto soggettivo dell’azione revocatoria in riferimento sia al debitore sia al terzo, atteso che “nel caso in cui il debitore disponga del suo patrimonio mediante vendita contestuale di una pluralità di beni, devono ritenersi “in re ipsa” l’esistenza e la consapevolezza (sua e dei terzi acquirenti) del pregiudizio patrimoniale che tali atti arrecano alle ragioni del creditore” (v. Cass. n. 18034/13); 
  2. Quanto al profilo soggettivo l’azione revocatoria nel caso di specie è ulteriormente avvalorata dalla circostanza che i legali rappresentanti delle due società rispettivamente venditrice e acquirente fossero padre e figlio e che questi fosse a piena conoscenza delle ragioni di credito del condominio attoreo avendo personalmente partecipato alle assemblee ed avendo intrattenuto rapporti diretti con l’amministratrice del complesso condominiale.

Vi è da sottolineare come anche il solo rapporto di parentela (addirittura padre/figlio nel caso di specie), era già stato ritenuto circostanza sufficiente a provare la scientia damnie consilium fraudisidonei a giustificare l’azione revocatoria (Cass. Civ., Sez. III, 13447/13; Trib. Padova Sez. II, 26-05-2014; C. App. Roma Sez. II Sent., 20-04-2009; Cass. civ. 2748/2005).

Avv. Matteo Carcereri

Affitto d’azienda: l’inagibilità parziale non giustifica il mancato pagamento del canone
16 Set

Affitto d’azienda: l’inagibilità parziale non giustifica il mancato pagamento del canone

di Jessica Vezzari (avvocato)

Con l’ordinanza n. 8760 del 29 marzo 2019 la Suprema Corte di Cassazione si è espressa sull’inadempimento da parte dell’affittuario il quale, a seguito dell’impossibilità di utilizzare parte degli spazi aziendali affittati, rifiutava il pagamento del canone.

Il fatto in breve. La società Alfa concedeva in affitto alla società Beta la propria azienda. La prima conveniva in giudizio l’affittuario affinchè si accertasse l’avvenuta risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1456 c.c., in virtù della clausola risolutiva espressa ancorata all’omesso pagamento del canone. La società Beta si costituiva e chiedeva in via riconvenzionale la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. e il risarcimento del danno, per l’inadempimento dell’affittante in quanto, a seguito di sopralluogo dei Vigili del fuoco, una parte del complesso aziendale era stata dichiarata inagibile e quindi inutilizzabile.

I giudici di merito rigettavano la domanda avanzata dalla società Alfa considerando giustificato, ai sensi dell’art. 1460 c.c., il mancato pagamento del canone, a fronte dell’inadempimento della società affittante, consistente nell’aver concesso in affitto spazi non idonei all’uso previsto. 

La società Alfa promuoveva quindi ricorso per cassazione sostenendo la violazione dell’art. 1460 c.c. attesa l’illegittimità della sospensione totale del pagamento del canone a fronte di un inadempimento riguardante la parziale inagibilità del complesso aziendale, che comunque non impediva l’esercizio dell’azienda, le cui attività dedotte in contratto continuavano ad essere svolte.

La Suprema Corte, in accoglimento del ricorso, ha affermato la falsa applicazione da parte della Corte d’Appello dell’art. 1460 c.c

Posto infatti che l’eccezione di inadempimento si fonda sulla regola della buona fede oggettiva, che tra le sue tante declinazioni esige anche che la difesa sia proporzionata all’offesa. Dunque in tanto il rifiuto del pagamento integrale del canone poteva dirsi conforme a buona fede in quanto l’inadempimento dell’affittante avesse impedito il godimento integrale dell’azienda.

In particolare, si deve valutare «se la condotta della parte inadempiente, avuto riguardo all’incidenza sulla funzione economico – sociale del contratto, abbia influito sull’equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all’interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato, causalmente e proporzionalmente, la sospensione dell’adempimento dell’altra parte».

Nel caso in esame, la disponibilità quantitativa degli immobili aziendali doveva quindi essere valutata con riferimento alla possibilità per Beta di esercitare l’attività di impresa dedotta nel contratto di affitto, che non le era comunque preclusa. La disponibilità dei locali da parte della società affittante costituisce ovviamente una prestazione corollaria, ma non è essa stessa lo scopo essenziale del contratto.