Il limbo urbanistico di residence e insediamenti turistici
24 Giu

Il limbo urbanistico di residence e insediamenti turistici

Convenzione di lottizzazione, opere di urbanizzazione primaria, inadempimento della P.A., risarcimento dei danni o sdemanializzazione: un problema per i villaggi turistici.

di Maurizio Voi

I comproprietari di importanti insediamenti turistici edificati negli anni ottanta nel pieno del boom dei villaggi all inclusive attratti dalle sirene dell’investimento a sicuro reddito di una proprietà marina inserita in un contesto di macchia mediterranea con all’interno tutti i servizi turistici come piscine, bar, ristoranti, negozi, anfiteatro e personale di manutenzione sempre disponibile, abbandonati dalle società e tour operaturs che garantivano annualmente quel reddito, iniziata ex abrupto la nuova gestione diretta dei beni e immersi nella lettura degli atti di compravendita per comprendere i loro diritti, sono stati catapultati in un mare in tempesta e in pesanti oneri finanziari.

La costruzione di questi villaggi turistici nelle aree previste dai Piani Regolatori dei Comuni è avvenuta in base alla convenzione di lottizzazioneprevista dall’art. 28 della legge Urbanistica 1150/42.

È noto che l’autorizzazione comunale a lottizzare era subordinata alla stipula di una convenzione che doveva essere trascritta e che prevedeva, a spese del proprietario lottizzante, la cessione gratuita entro particolari termini delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria, la cessione gratuita di una quota delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione secondaria.

Ivi anche l’assunzione degli onerirelativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota parte, in proporzione agli insediamenti, delle opere di urbanizzazione secondaria relative alla lottizzazione o di quelle opere indispensabili perallacciare la zona ai pubblici servizi. 

Fin dalla Legge Urbanistica e poi con la legge 10 del 1977 il titolare della “allora” concessione edilizia aveva l’alternativa tra versare il contributo dovuto per gli oneri di urbanizzazione ovvero obbligarsi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione seppure con le modalità e le garanzie stabilite dall’amministrazione comunale.

Accadeva che l’intervento di urbanizzazione veniva assunto dal lottizzante e concluse le opere queste dovevano essere collaudatedal Comune e quindi trasferite dal lottizzante all’amministrazione stessa. 

Con il trasferimento l’amministrazione avrebbe preso in carico le opere di urbanizzazione quali ad esempio gli impianti fognari, di depurazione, elettrici e di distribuzione dell’acqua, la manutenzione delle strade interne al comprensorio, avrebbe provveduto alla manutenzione e alla fornitura dei relativi servizi che sarebbero stati pagati dai possessori degli immobili attraverso le note tasse comunali.

Evaporata l’idea iniziale dell’investimento che avrebbe prodotto un continuo reddito per il futuro, garantito dai vari tour operators, siè andati via via scoprendo che i proprietari sarebbero stati costretti a gestire e finanziare direttamente gli alti costi di manutenzione delle opere essenziali alla utilizzazione della proprietà e che dette opere di urbanizzazione primarianon erano mai state trasferite al Comune e da questo prese in carico per la manutenzione. 

Quid iuris allora se la convenzione è ampiamente scaduta sono passati addirittura più di vent’anni e il peso della manutenzione dei servizi che il Comune avrebbe dovuto erogare non sono stati rispettati e sempre assunti e corrisposti dalle società private di gestione prima e dai singoli proprietari pro quota ora? 

La convenzione di lottizzazione

La convenzione di lottizzazione è uno strumento urbanistico finalizzato a suddividere il terreno in lotti fabbricabili e ad assicurare la conciliazione dell’interesse dei singoli privati lottizzanti con quello più generale di assetto urbanistico del territorio e in essa viene normalmente annoverata la cessione gratuita delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria (C.15340/16).

La convenzione di lottizzazione ha la natura giuridica di un “accordo sostitutivo di provvedimento” disciplinato ora dall’art. 11 della Legge 241 del 1990 e prima dall’art.11 L. 10/1977 ed ha ad oggetto l’assunzione di obblighi a carico del proprietario lottizzante.

Come ha stabilito la Corte di Cassazione le convenzioni di lottizzazione costituiscono strumenti di pianificazione di tipo attuativo del PRG (Cass. civ. sez. un., 1262/00).

Le opere di urbanizzazione, comunque realizzate, anche cioè a scomputo totale o parziale degli oneri hanno sempre natura di opera pubblica.

Il dato sembra oggi pacifico ed anche nella giurisprudenza della Corte di Giustizia UE che ha chiarito comele opere di urbanizzazione sono da ritenerepubbliche fin dalla loro origine (sent. “Bicocca”).

Dal che si ricava, come ha chiaramente statuito la Corte di cassazione, che: è irrilevante che le opere suddette siano state eseguite su proprietà privata, e siano per questo, formalmente di proprietà privata prima del passaggio al patrimonio pubblico. (..) una volta fatte, non tollerano di rimanere in proprietà privata.

Ancora secondo i giudici di Strasburgo in virtù degli impegni sottoscritti dal lottizzante nell’ambito della detta convenzione (..)il Comune disporrà di un titolo giuridico atto a garantirli la disponibilità delle opere così individuate, in vista della destinazione pubblica delle medesime.

Nel limbo della lottizzazione

Normalmente le convenzioni di lottizzazione prevedono il passaggio gratuito al Comune delle opere nel termine massimo di dieci anni previo il collaudo definitivo che attesta che l’esecuzione delle stesse siano avvenute a regola d’arte e in conformità delle prescrizioni della convenzione.

L’accordo però quasi mai è lineare in quanto il Comune tende a riservarsi di accettare le opere di urbanizzazione appunto in seguito all’esito favorevole del collaudo.

Quali sono le conseguenze giuridiche e patrimoniali se il Comune una volta collaudate le opere non provvede alla presa in carico delle stesse e quindi alla destinazione pubblica? Trascorso il termine decennale indicato in convenzione il diritto del Comune è soggetto a prescrizione? 

Ma ancor più importante è l’aspetto economico – finanziario in quanto gli oneri di gestione e conduzione delle opere primarie rimangono in capo ai soggetti che nel frattempo sono divenuti proprietari dei beni ma che si trovano ancora nella condizione di lottizzanti verso la P.A. 

Secondo la giurisprudenza amministrativa le clausole sopra evidenziate modulando le reciproche obbligazioni tra privato e P.A, hanno il significato sostanziale di una rinuncia alla prescrizione ovvero di un concordato differimento del relativo termine di decorrenza sostanziale sine die: in quanto viene consentito al Comune di determinarsi in merito alla valutazione dell’adempimento convenuto senza la preventiva fissazione di alcun termine di decadenza.  

Questo stato di indeterminatezza, situazione sospesa, non è di poco conto specialmente sotto il profilo giuridico delle responsabilità in capo ai proprietari lottizzanti ex art. 2051 c.c. ma anche dalla responsabilità per l’esercizio da attività pericolose ex art. 2050 c.c. sol che si pensi alla conduzione di impianti di depurazione ove presenti negli insediamenti turistici.

Se poi protratto nel tempo sono tutti  da valutare, sotto il profilo economico – finanziario, gli esborsi dei proprietari ancora nel limbo della lottizzazione in relazione al fatto dell’ormai avvenuto pagamento alla P.A. del contributo ex art. 11 legge 10/77 ora art. 16 D.P.R. 380/2001 per il rilascio dell’allora concessione. 

Opera pubblica e demanio

Tentando una teorica soluzione un primo approccio potrebbe essere la richiesta di “sdemanializzazione” delle opere. 

È dato ormai acquisito che la convenzione inter partes ha costituito immediatamente un vincolo di uso pubblico sulle opere di urbanizzazione primaria indipendentemente dal formale passaggio di proprietà (in questa chiara direzione vi sono i T.A.R lombardi).

 Ex art. 822 c.2 e 824 c.c. tali beni divengono soggetti al regime del demanio pubblico ma non di quello indisponibile. Essi rientrano nella categoria del demanio accidentale seppur mancante della manifestazione di volontà con valore costitutivo che normalmente ne denomina la classificazione. 

Potrebbe essere allora possibile, mancando il formale doppio requisito della manifestazione di volontà dell’ente che si assume essere titolare del diritto reale pubblico intervenire per far accertare la sdemanializzazione tacita di tali beni ravvisando in maniera inequivocabile la mancanza di volontà dell’amministrazione di ritenere il bene a destinazione pubblica e quindi rinunciare definitivamente alla sua acquisizione e gestione. 

Accertamento dell’inadempimento del Comune, trasferimento coattivo e risarcimento del danno.

In questo cammino potrebbe essere possibile addentrarsi nei meandri dell’obbligo di adempimento della convenzione e del risarcimento dei danni.

Il punto di partenza è sempre la cessione gratuita all’amministrazione dell’aree necessarie per la realizzazione a scomputo delle opere di urbanizzazione che il lottizzante si è obbligato a realizzare all’interno del comparto. 

Solo il sommo poeta può mantenere in eterno le anime nel limbo(in quanto non battezzati), ma i lottizzanti con il collaudo hanno ottenuto il “giudizio di idoneità” formalmente valido per procedere al trasferimento dei beni al Comune.

Il nostro ordinamento è impostato sulla certezza dei rapporti giuridici e come ha già rilevato il T.A.R. dell’Emilia Romagna sez. di Parma (seppur nella fattispecie della convenzione di urbanizzazione) il perfezionamento del collaudo consente di dichiarare l’intervenuta accettazione implica delle opere di urbanizzazione e di trasferirle all’amministrazione.

Diverrebbe così anche ammissibile la domanda di risarcimento del danno per una responsabilità ex art. 1173 e 1218 c.c. per inadempimento degli obblighi convenzionalmente assunti nonché della violazione del principio di buona fede contrattuale ex art. 1173 c.c.

A questo punto però per gli organi di amministrazione degli insediamenti turistici sarà necessario valutare la competenza e la sostenibilità finanziaria dei Comuni nel prendere in carico le opere di urbanizzazione potendo essere più conveniente agire per la sdemanializzazione delle stesse.

Piano casa, credito edilizio e condominio
17 Giu

Piano casa, credito edilizio e condominio

Le ultime novità legislative per il Veneto

di Maurizio Voi, partner di Voi Carcereri Studio Legale

Il 10 aprile 2019 è entrata in vigore la Legge Regionale del Veneto 14/2019 sulla riqualificazione urbana e la rinaturalizzazione del territorio.

La nuova legge supera e “stabilizza” la normativa sul “piano casa” del 2009 (L.R. 24/2009) ed è diretta a sostenere il settore edilizio, in coerenza con le disposizioni per il contenimento del consumo del suolo (L.R. 14/2017) che ha fissato l’obbiettivo di “suolo zero” entro il 2050.

Il nuovo dettato veneto sull’urbanistica implementa gli aspetti di riqualificazione edilizia, ambientale ed urbanistica (qualità tecnologica, sostenibilità ecologica ed energetica, sicurezza degli edifici, eliminazione delle barriere architettoniche) e prevede specifiche premialitàe incrementi volumetrici connessi all’utilizzo  di crediti edilizi da rinaturalizzazione.

 E’ sempre previsto l’ampliamento della volumetria degli edifici esistenti da un minimo del 15% a condizione che siano utilizzate le tecnologie per l’uso di fonte di energia rinnovabile con caratteristiche di prestazioni energetiche elevate ad un massimo del 50% fino al 31 dicembre 2020 se la prestazione energetica dell’intero edificio corrisponde alla classa A4.

La percentuale di ampliamento può arrivare al 60% in caso di utilizzo parziale od esclusivo dei crediti edilizi da rinaturalizzazione.

Il credito edilizio 

Il credito edilizioè stato introdotto dall’art.36 della L.r. 11/2004 come primario strumento di riqualificazione ambientale.

Già insigni amministrativisti si sono espressi su tale ectoplasma, soggetto evanescente, inconsistente dell’ordinamento veneto (per tutti I. Cacciavillani: “ll credito edilizio: figlio degenere della perequazione urbanistica, inwww.amministrativistiveneti.it) ma tant’è si è evoluto in credito edilizio da rinaturalizzazione.

Rimandando alla lettura dell’art.36 della L.r. 11/2004 per la sua definizione esso si può identificare come la cubatura edificabile che è una componente del diritto di proprietà (C.cost. 5/1980). Esso è liberamente commerciabile, va annotato in un apposito registro ed è un vero e proprio diritto reale che, ex art.2643 n.2bis c.c., è trascritto nei registri immobiliari.

Questa cubatura è quindi utilizzabile su aree edificabili previste dallo strumento urbanistico comunale.

Il credito edilizio da rinaturalizzazione è definito dalla lettera d) dell’art.2 del “nuovo” piano casa riveduto dalla L.r. 14/2019, come:

capacità edificatoria di cui al comma 4, dell’articolo 36, della legge regionale 23 aprile 2004, n. 11, riconosciuta dalla strumentazione urbanistica comunale in attuazione di quanto previsto dall’articolo 5, della legge regionale 6 giugno 2017, n. 14, a seguito della completa demolizione dei manufatti incongrui e della rinaturalizzazione del suolo, secondo quanto previsto dall’articolo 4.

La rinaturalizzazione del suolo secondo la lett.c) dell’art.2 L.r.14/2019 è un:

intervento di restituzione di un terreno antropizzato alle condizioni naturali o seminaturali di cui alla lettera a), del comma 1, dell’articolo 2, della legge regionale 6 giugno 2017, n. 14, attraverso la demolizione di edifici e superfici che hanno reso un’area impermeabile, ripristinando le naturali condizioni di permeabilità, ed effettuando le eventuali operazioni di bonifica ambientale; la superficie così ripristinata deve consentire il naturale deflusso delle acque meteoriche e, ove possibile, di raggiungere la falda acquifera.

Anche i crediti da rinaturalizzazione sono liberamente commerciabili e trascritti ai sensi dell’art. 2643 comma 2bisdel c.c. 

Il figlio degenere dell’edificio composto da più unità immobiliari

Ancor prima del concepimento dell’ampliamento dell’edificio multipiano o di case a schiera è necessario porsi il problema (e avvertiamo subito di non facile soluzione, anzi per I. Cacciavillani è un’aporia) se il generato in ampliamento -specialmente in un momento immediatamente successivo anche alla prima vendita- possa ab origine essere autorizzato dai nuovi comproprietari rinunciando ad ogni loro diritto.

L’intervento di ampliamento con piano casa per l’originario unico proprietario è sempre finalizzato al futuro aumento di valore commerciale la cui strategia è poi la vendita dei singoli appartamenti.

Con la prima vendita ipsofactonasce il condominio e se si tratta, come spesso accade, di sopraelevazione dell’ultimo piano, la preventiva autorizzazione dei futuri comproprietari è necessaria per non inciampare negli ostacoli posti dall’art.1127 c.c.

Così se l’ampliamento tende ad occuparetutto o in parte il volume edificabile dell’intero edificio che può essere realizzato anche separatamente per ciascuna unità, leggendo semplicemente il comma 8 dell’art.6 della L.r. 14/2019 ma identico al suo predecessore (art.2 L.r. 14/2009) sembrerebbe che compatibilmente con le leggi che disciplinano il condominio negli edifici, l’autorizzazione concessa dai futuri condomini all’atto delle compravendite sia necessaria e sufficiente all’intervento.

Ma la disciplina privatistica deve fare i conti con la normazione amministrativa e suoi corollari. 

Secondo la circolare esplicativa n.1 del 20.11.2014 della L.r. 32/2013 (modifica al primo piano casa del 2009) gli incrementi volumetrici realizzabili ai sensi del “piano casa” non sono autonomamente cedibili come crediti edilizi.Di conseguenza il progetto di ampliamento potrà non essere assentibile per eccesso di volume in quanto generato sull’intero edificio. E ciò nonostante la corretta autorizzazione ab origine del futuro condomino.

Quindi l’originario unico proprietario ex art. 1127 c.c., teoricamente, può sopraelevare -si intende nei limiti del piano casa- occupare l’area soprastante senza nulla dovere ai condomini che lo hanno preventivamente autorizzato e in pratica, gli hanno ceduto il loro credito edilizio, ma in realtà non lo può fare poiché l’autorizzazione della cessione della cubatura è credito edilizio in capo agli altri condomini (in percentuale millesimale) e questi condomini non lo possono cedere.

A nulla potrebbe valere il sostenere che anche tutti proprietari, per conformazioni tecniche dell’edificio e inutilizzabilità dell’area abilitata a riceverli, non potranno mai richiedere un piano casa.

Una soluzione tecnica giuridica che presupponga la fattispecie sopra riferita come case historyrisulta impossibile in partenza.

Le soluzioni dovrebbero essere propedeutiche all’intervento edilizio (a) o che l’ultimo piano dell’edificio sia destinato a cantine di pertinenza dei singoli appartamenti (b) essendo ipotizzabile: 

a) che l’originario proprietario preveda e faccia assentire l’ampliamento prima ancora della progettata vendita;

b) che tutti i proprietari delle cantine richiedano il piano casa e poi provvedano a cedere il volume edificato (6 comma circolare n.1 del 20.11.2014)

Nullità Urbanistica: la pronuncia delle SS.UU. 8230/2019
28 Mag

Nullità Urbanistica: la pronuncia delle SS.UU. 8230/2019

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la pronuncia n. 8230/2019 del 22.03.2019, risolvono il contrasto creatosi in seno alle sezioni semplici circa la sanzione della nullità prevista per gli atti di compravendita di immobili in tutto o in parte abusivi privilegiando la teoria della nullità formale rispetto a quella più recente della nullità (anche sostanziale) sostanziale dell’atto di compravendita di immobile abusivo.

Un primo orientamento infatti, partendo dalla lettera della norma (in questo caso l’art. 46 L. 380/2001 T.U. Edilizia), ha rilevato come la nullità dell’atto derivi dalla mancata indicazione del titolo abilitativo.

Successivamente con la nota pronuncia Cass. Civ. 23591/2013, si è affermato il principio per cui a fianco alla nullità formale, poteva essere rinvenuta anche una nullità sostanziale dell’atto nel caso in cui, pur in presenza dell’indicazione nell’atto di compravendita del titolo edilizio in forza del quale era stato edificato l’immobile compravenduto, questi fosse comunque risultato di fatto irregolare dal punto di vista edilizio.

Le Sezioni Unite, chiamate a dirimere tale contrasto, dopo un lungo excursus storico circa l’evoluzione della giurisprudenza e delle leggi in materia, hanno rilevato come “…Nell’ipotesi qui in rilievo di compravendita di edifici o parte di essi (ed a parte le allegazioni di cui all’art. 40), le norme pongono, dunque, un medesimo, specifico, precetto: che nell’atto si dia conto della dichiarazione dell’alienante contenente gli elementi identificativi dei menzionati titoli, mentre la sanzione di nullità e l’impossibilità della stipula sono direttamente connesse all’assenza di siffatta dichiarazione (o allegazione, per le ipotesi di cui all’art. 40). Null’altro”. 

Prosegue poi la sentenza in motivazione osservando ulteriormente come “…il principio generale di nullità riferita agli immobili non in regola urbanisticamente che la giurisprudenza c.d. sostanzialista ritiene di poter desumere da tale contesto normativo, sottolineando l’intenzione del legislatore di renderli tout court incommerciabili, costituisca un’opzione esegetica che ne trascende il significato letterale e che non è, dunque, ossequiosa del fondamentale canone di cui all’art. 12 preleggi, comma 1, che impone all’interprete di attribuire alla legge il senso fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la loro connessione. La lettera della norma costituisce, infatti, un limite invalicabile dell’interpretazione, che è uno strumento percettivo e recettivo e non anche correttivo o sostitutivo della voluntas legis (cfr. Cass. n. 12144 del 2016), tanto che, in tema di eccesso di potere giurisdizionale riferito all’attività legislativa, queste Sezioni Unite hanno affermato che l’attività interpretativa è, appunto, segnata dal limite di tolleranza ed elasticità del significante testuale (cfr. Cass. S.U. n. 15144 del 2011; n. 27341 del 2014)”.

L’eventuale irregolarità edilizia dell’immobile compravenduto potrà essere fatta valere quindi dall’acquirente invocando l’inadempimento contrattuale, ma non comporterà più la possibilità che l’atto – in presenza dell’indicazione degli estremi del titolo abilitativo – venga dichiarato nullo da chiunque vi abbia interesse o, d’ufficio, anche dal Giudice.

Verona, 28 maggio 2019 

Avv. Matteo Carcereri

L’amministratore deve dimostrare le anticipazioni effettivamente sostenute
06 Dic

L’amministratore deve dimostrare le anticipazioni effettivamente sostenute

di Avv. Matteo Carcereri  – 6 Dicembre 2017

La Corte di Cassazione con la pronuncia n. 20137/2017 torna sul tema delle anticipazioni sostenute personalmente dall’amministratore in favore della compagine condomoniale.

Non di rado accade infatti che, per sopperire a carenze di liquidità sul conto corrente condominiale, l’amministratore anticipi con  sostanze proprie, le somme necessarie al fine di garantire la corretta erogazione dei servizi nell’interesse comune condominiale.

Il credito dell’amministratore deve però risultare in maniera esplicita affinchè questi possa pretenderne il rimborso da parte del condominio.

La pronuncia in esame precisa in motivazione “che poichè il credito dell’amministratore per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 c.p.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, è l’amministratore che deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi il condominio) – che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno – devono dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita (Cass. Sez. 2, 30/03/2006, n. 7498)“.

Prosegue infatti la Corte il proprio ragionamento evidenziando come “Spetta comunque all’assemblea il potere di approvare, col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, e solo una chiara indicazione in bilancio dell’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore (arg. da Cass. Sez. 2, 28/05/2012, n. 8498; Cass. Sez. 2, 14/02/2017, n. 3892).”

La sentenza in commento si pone nel solco già precedentemente tracciato dalla Cass. Civ. 10153/2011 a mente della quale “l’approvazione del rendiconto recante un disavanzo tra le somme spese e quelle incamerate dal condominio per effetto dei versamenti eseguiti dai condomini o per altra causa, non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall’amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l’importo corrispondente“.

E’ appena il caso di ricordare che per la Giurisprudenza costante la mera eventuale sottoscrizione da parte dell’amministratore entrante di un eventuale disavanzo in favore dell’amminiustratore uscente in sede di c.d. “passaggio delle consegne” non può costituire riconoscimento di debito ex art. 1988 c.c. idoneo al fine di fondare la pretesa restitutoria dell’ex amministratore.

Garante Privacy e trasferimenti di proprietà in condominio: basta la dichiarazione del notaio
30 Ott

Garante Privacy e trasferimenti di proprietà in condominio: basta la dichiarazione del notaio

ll Garante Privacy con la newsletter del 30.10.2017 ha precisato che “Il condomino può dare notizia all’amministratore di condominio dell’avvenuto trasferimento di un diritto, come nel caso della compravendita di un’unità immobiliare, oltre che tramite la trasmissione della copia autentica dell’atto di cessione, anche mediante la c.d. dichiarazione di avvenuta stipula rilasciata dal notaio rogante, purché essa risulti provvista di tutte le indicazioni utili all’amministratore ai fini della tenuta del registro dell’anagrafe condominiale.

Così si è espresso il Garante, dopo aver consultato anche il Consiglio Nazionale del Notariato, in merito ad una quesito proposto da un cittadino, fornendo in tal modo un’interpretazione in ordine alla corretta applicazione delle norme introdotte dalla Riforma del Condominio.

La modalità in questione – che può dunque considerarsi equipollente in termini di autenticità e certezza a quella prevista dal legislatore – rappresenta infatti una valida alternativa alla trasmissione della copia autentica dell’atto che determina il trasferimento da parte dell’interessato.

Il condomino sarà pertanto legittimato a chiedere al notaio rogante tale dichiarazione”.

La precisazione non è di poca rilevanza, posto che il nuovo art. 63, V comma, disp. att. c.c. testualmente prevede in realtà infatti che “Chi cede diritti su unità immobiliari, resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto“.

Spese condominiali tra venditore e acquirente: il biennio di solidarietà si calcola dalla data di approvazione della spesa
14 Ago

Spese condominiali tra venditore e acquirente: il biennio di solidarietà si calcola dalla data di approvazione della spesa

di Avv. Matteo Carcereri – 14 Agosto 2017

La Cass. Civ. 7395/2017 ha chiarito che ai fini della corretta individuazione del biennio di solidarietà nel pagamento delle spese condominiali tra acquirente e venditore di immobile in condominio occorre far riferimento al periodo di esercizio che non necessariamente coincide con l’anno solare, nonostante la lettera dell’art. 63, IV comma, disp. att. c.c., faccia riferimento “all’anno in corso “.

Più in  particolare si legge in motiviazione che “…dovendosi individuare, ai fini dell’applicazione dell’art. 63 disp. att. c.c. , comma 2 al caso in esame, quando sia insorto l’obbligo di partecipazione a spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (ristrutturazione della facciata dell’edificio condominiale)”, deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento (30 giugno 2008), avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24654 del 03/12/2010). Questo momento rileva sia per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, sia per accertare l’inclusione del medesimo obbligo nel periodo biennale di responsabilità solidale di entrambi verso il condominio”.

Contratto di leasing. L’utilizzatore non può impugnare la delibera condominiale.
21 Feb

Contratto di leasing. L’utilizzatore non può impugnare la delibera condominiale.

Il Tribunale di Roma, con sentenza del 21 febbraio 2017, n. 3427, ha stabilito che, nel contratto di leasing finanziario, l’utilizzatore di un bene non può considerarsi legittimato a promuovere l’azione di annullamento e di nullità di una delibera condominiale non essendo titolare di alcun diritto reale sull’immobile. A tal riguardo il provvedimento chiarisce che la società, utilizzando dei locali facenti parte dell’edificio condominiale in virtù di un contratto di leasing finanziario, non può considerarsi titolare di un diritto di proprietà né di altro diritto reale di godimento che invece le avrebbero conferito la qualità di condòmino, qualità indispensabile ai fini dell’impugnazione della delibera assembleare. 

 Il Tribunale, con tesi condivisibile osserva che il difetto di legittimazione dell’utilizzatore in leasing, non viene meno nemmeno in presenza di clausola contrattuale del contratto di leasing finanziario che – come sovente accade  – trasferisca all’utilizzatore le azioni spettanti al proprietario/concedente, osservando correttamente che tale clausola contrattuale contenuta in una scrittura privata non vale ad integrare alcuna procura speciale in favore dell’utilizzatore. 

Sul punto in precedenza – sia pur in  tema di locazione e non di leasing – circa il difetto di legittimazione del conduttore ad impugnare le delibere condominiali si erano già espressi Trib. Salerno Sez. I, 09-04-2010, Trib. Torino Sez. I Sent., 29-06-2009 , Trib. Milano Sez. VIII, 29-04-2005 ribadendo che la legittimazione ad impugnare le delibere dell’assemblea condominiale spetta solo al proprietario della singola unità immobiliare. Tale diritto è tuttavia estensibile anche al conduttore, limitatamente, però, ai casi previsti dall’art. 10 L. n. 392/1978, relativi alle modalità di gestione del servizio di riscaldamento e di condizionamento dell’aria centralizzati.

Presunzione di conoscenza della convocazione di Assemblea
03 Nov

Presunzione di conoscenza della convocazione di Assemblea

Cass. Civ. 22311 del 03.11.2016

Convocazione dell’assemblea

di avv. Maurizio Voi

La presunzione di conoscenza dell’avvenuta convocazione dell’assemblea si ha quando la raccomandata entra nella sfera di conoscibilità del destinatario nel momento in cui viene rilasciato l’avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale. 
È questo il principio ribadito dalla Corte di Cassazione con sentenza del 3.11.2016 n.22311.
Per i Supremi Giudici: “Per ritenere sussistente, secondo l’art. 1335 c.c. , la presunzione di conoscenza, da parte del destinatario, dalla dichiarazione a questo diretta, occorre la prova, il cui onere incombe al dichiarante, che la dichiarazione sia pervenuta all’indirizzo del destinatario, e tale momento, nel caso in cui la dichiarazione sia stata inviata mediante lettera raccomandata non consegnata per l’assenza del destinatario (o di altra persona abilitata a riceverla), coincide con il rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, e non già con il momento in cui la missiva fu consegnata”.

I principi in tema di tabelle millesimali in una sentenza della Suprema Corte
04 Ott

I principi in tema di tabelle millesimali in una sentenza della Suprema Corte

Tabelle millesimali. Cass. Civ. n. 19797/2016

di avv. Maurizio Voi

La Corte di Cassazione in un caso in cui un condominio richiedeva la rideterminazione delle tabelle millesimali perché a causa di gravi infiltrazioni non aveva potuto usare del locale ad uso magazzino, ha avuto modo di riassumere i principi giuridici che stanno alla base della revisione delle tabelle millesimali ex art.69 disp. Att. C.c.
Con la sentenza del 4.10.2016 n.19797 ha così ribadito che: 

  1.  i millesimi dell’edificio “vanno individuati con riferimento al momento dell’adozione del regolamento, e la tabella che li esprime è soggetta ad emenda solo in relazione ad errori, di fatto e di diritto”;
  2. Gli errori devono essere “attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori”. 
  3. “non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle nè gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, nè i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell’edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l’edificio (Cass. 10-2-2010 n. 3001).
  4. “Gli errori rilevanti ai fini della revisione delle tabelle, dunque, oltre ad essere causa di apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari ed il valore effettivo delle stesse, devono essere obiettivamente verificabili (ad es.: divergenze di estensione della superficie, di piano e simili), restando, di conseguenza, esclusa la rilevanza (ai fini dell’errore) dei criteri soggettivi (ad es.: d’ordine estetico e simili) nella stima degli elementi necessari per la valutazione ex art. 68 disp. att. c.c. (Cass. Sez. Un. 24-1-1997 n. 6222).”
  5.  “costituiscono errore essenziale, e possono dare luogo a revisione delle tabelle millesimali, gli errori che attengano alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l’estensione, l’altezza, l’ubicazione, esposizione etc.), siano errori di fatto (per esempio, erronea convinzione che un singolo appartamento abbia una estensione diversa da quella effettiva), siano errori di diritto (ad esempio, erronea convinzione che nell’accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni degli elementi che, a norma dell’art. 68 disp. att., c.u., sono irrilevanti a tale effetto).
  6. Non “possono qualificarsi essenziali gli errori determinati soltanto da criteri più o meno soggettivi con cui la valutazione dei singoli elementi necessari per la stima sia stata compiuta, poichè l’errore di valutazione, in sè considerato, non può mai essere ritenuto essenziale, in quanto non costituisce un errore sulla qualità della cosa a norma dell’art. 1429 n. 2 cod. civ. (Cass. 27-3-2001 n. 4421).”
Regolamento di Condominio e Bed & Breakfast.
29 Giu

Regolamento di Condominio e Bed & Breakfast.

Regolamento di Condominio e “Bed&Breakfast” – Sentenza della Corte di Cassazione 21024/2016


di Avv. Maurizio Voi


 Con la sentenza n. 21024 del 2016 la Corte di Cassazione ha stabilito che una clausola del regolamento condominiale che limiti la destinazione delle unità immobiliari a particolari usi deve essere considerata costitutiva di servitù atipica ed è, quindi, opponibile ai terzi acquirenti solo se risulti nella nota di trascrizione. 

Il solo richiamo nel regolamento di condominio non è sufficiente.
La fattispecie era relativa alla limitazione di destinare a “Bed&Breakfat” di un appartamento. 

Il principio stabilito è dunque questo: “la previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem, non configurandosi in tal caso il presupposto dell’agere necesse nel soddisfacimento d’un corrispondente interesse creditorio. Pertanto, l’opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi degli artt. 2659, primo comma, n. 2, e 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale“.