Voi Carcereri Associati relatori al primo WebMeeting 17.04.2020 con oltre 250 professionisti
20 Apr

Voi Carcereri Associati relatori al primo WebMeeting 17.04.2020 con oltre 250 professionisti

Gli avvocati Maurizio Voi e Matteo Carcereri sono atti gli ideatori e relatori al primo web meeting organizzato per l’ANACI di Verona in tema di redazione dei bilanci consuntivi e preventivi in funzione del recupero coattivo dei crediti condominiali senza preventiva delibera dell’assemblea e svolgimento della stessa in video conferenza durante e successivamente all’ emergenza coronavirus.

L’evento, che è stato rilanciato a livello nazionale, ha visto la partecipazione di 250 amministratori professionisti da tutt’Italia isole comprese.

Sono stati esplorati temi in larga parte inediti, stante l’eccezionalità della situazione emergenziale causata dal lockdown.

Gli Avv. Matteo Carcereri e Maurizio Voi

L’avv. Maurizio Voi ha trattato il tema della costruzione analitica dei bilanci di gestione degli immobili amministrati con particolare attenzione alla nota esplicativa sintetica per dissipare eventuali insufficienze, incertezze e carenza di chiarezza in ordine ai dati di bilancio così da poter essere pienamente rappresentativa della situazione finanziaria e patrimoniale dell’esercizio concluso e per la proiezione finanziaria di quello futuro anche in mancanza di illustrazione orale da parte dell’amministratore.

Se le norme del codice civile richiedono l’approvazione da parte dell’assemblea per l’ottenimento di un’ingiunzione di pagamento esecutiva, è stato illustrato, con riferimento alla più recente giurisprudenza come, adottando precise procedure, sia possibile ottenere l’ingiunzione di pagamento anche senza il supporto della delibera assembleare.

L’avv. Matteo Carcereri ha poi illustrato il tema delle assemblee condominiali in video conferenza essendo vietato il loro tradizionale svolgimento per tutto il tempo dell’emergenza illustrando le criticità in relazione all’obbligo di convocazione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio finanziario e dopo la FAQ del Governo del 13.3.2020 che sembrerebbe agevolarle.

Se la giurisprudenza di legittimità, anche recentemente, estende l’applicazione analogica delle norme in tema di assemblee delle società di capitali anche alle assemblee di condominio e il decreto “Cura Italia” regola lo svolgimento e l’espressione di voto per le stesse, per il futuro svolgimento delle riunioni condominiali e sempre de iure condendo, particolare attenzione dovrà essere posta sul sistema di convocazione ed indicazione del luogo a termini di legge e infine per l’espressione e registrazione del voto.

A chiusura dell’intervento, che ha visto riconosciuto i crediti formativi, vi sono state interessanti domande ed approfondimenti. L’intervento è poi stato registrato dallo studio e subito inviato ai partecipanti.

Metodi per l’acquisizione di complessi turistici-residenziali
02 Mar

Metodi per l’acquisizione di complessi turistici-residenziali

Sempre più frequentemente si accendono i riflettori su interessanti occasioni di business immobiliare rivolto all’acquisizione di complessi turistici, turistici-alberghieri o residenziali con servizi turistici connessi (o di pertinenza) nelle località italiane di vacanza più importanti.

Specialmente in Sardegna le cui grandi potenzialità, come località più ricercata dal pubblico, sono state confermate nel 2019 e a seguire la Liguria.

Le domande si spostano verso le strutture di qualità o addirittura di lusso che con i nuovi vincoli edilizi difficilmente possono essere create ex novo.

Si apre così uno scenario di acquisizione immobiliare molto interessante.

Il boom degli anni novanta ha portato alla realizzazione di complessi che, semplificando, chiameremo turistici, in cui varie erano le formule di vendita del “pacchetto immobile per vacanza”: dalla Multiproprietà pura, a complessi in multiproprietà inseriti in un più ampio contesto immobiliare-condominiale, a villette inserite in un complesso immobiliare ove i servizi turistici: piscine, anfiteatri, campi sportivi, spiagge, locali di ritrovo, rimanevano in proprietà esclusiva a soggetti terzi.

Ma si costruivano anche strutture alberghiere con annessi appartamenti autonomi che venivano poi collocati sul mercato, mantenendo centralizzati a società terze tutti i servizi turistici.

L’investimento veniva reso appetibile facendo sottoscrivere un contratto d’affitto dell’appartamento per 9 anni, a canone concordato, con l’assunzione di tutte le spese di gestione ordinarie.

Le ben note crisi immobiliari e turistiche hanno consigliato gli importanti players ad abbandonare questo tipo di business veicolandolo con la vendita dell’azienda di gestione dei servizi turistici a società terze caratterizzate da una filosofia puramente immobiliare-speculativa che riversava così tutti gli oneri di gestione sui proprietari che quasi sempre non ne erano nemmeno coscienti.

Società con pacchetti di immobili rilevanti si sono trovate difronte all’impossibilità di adempiere agli oneri di gestione e manutenzione del complesso immobiliare con il conseguente default della società.

Il decadimento delle strutture, l’impossibilità economica dei proprietari di far fronte alle manutenzioni e, spesso, gruppi speculativi nati proprio per acquistare e rivendere pacchetti di appartamenti in questi complessi hanno contribuito anche a creare vere e proprie “cattedrali nel deserto” per esempio in Sardegna.

Molti di questi complessi ora sono in sofferenza il che comporta una svalutazione dell’iniziale valore immobiliare d’investimento, alcuni sono soggetti a procedure concorsuali, altri quasi abbandonati.

Da qui oggi l’interesse all’acquisizione per un rilancio ecnomico-turistico.

Per l’acquisizione di tali variegate situazioni non ci si può solo basare su metodi standard di due diligence cioè, semplificando: analisi delle caratteristiche oggettive dell’immobile o del compendio immobiliare; la provenienza e la possibilità di commercializzazione dei beni; gli aspetti fiscali, ma sarà necessario valutare anche il territorio, il tessuto economico dello stesso, l’efficienza della pubblica amministrazione e delle aziende di gestione integrata dei servizi.

La due diligence legale

La due diligence legale, cioè la verifica di tutta la documentazione relativa agli atti di provenienza, le visure catastali, la continuità delle trascrizioni, la presenza di ipoteche o pignoramenti immobiliari, l’analisi dei contratti di locazione, dovrà tener conto anche dei sistemi di amministrazione del complesso, analizzando a fondo i regolamenti contrattuali predisposti per i futuri acquirenti all’atto della commercializzazione del bene e, ex lege, opponibili ai successivi aventi causa.

Valutare in profondità il sistema di amministrazione e gestione, i dati economici le morosità verso gli enti fornitori di servizi, i rapporti di forza-voto, all’interno del complesso.

Una sottovalutazione di tali ultimi aspetti potrebbe esporre la nuova proprietà a stress economici non indifferenti con immediato riflesso sulla commercializzazione-utilizzazione dei beni.

Per esempio una forte morosità nel pagamento degli oneri di gestione, non valutata, potrebbe incidere sul business-plan e costringere l’acquirente o ad esborsi non preventivati o addirittura a non poter fruire dei beni per mancanza dei servizi di base: luce, acqua.

La due diligence tecnica

La due diligence tecnica, in generale è l’analisi della rispondenza dello stato di fatto allo stato di progetto con tutte le certificazioni amministrative.

Se questa è la prima verifica essa non può prescindere da un’analisi molto più approfondita del reale stato degli assets del target da acquisire.

Può non essere necessario solo la verifica del collaudo delle opere di urbanizzazione primaria indicate nel piano di lottizzazione, ma se realmente tali opere sono state acquisite dal Comune e come vengono gestite.

Può capitare che opere di urbanizzazione importanti specialmente in aree geografiche complesse dal punto di vista naturalistico non siano state ancora prese in carico lasciando la loro manutenzione e gestione ancora in capo ai lottizzanti.

Ciò quindi può avere riflesso proprio sulla futura gestione degli immobili ed aree acquisite e valga il seguente case history.

Acquisito da una procedura concorsuale un importante complesso immobiliare con all’interno ristoranti, bar e immobili, anche autonomi ma collegati per i servizi, valutata nella perizia la realizzazione delle opere  di urbanizzazione primaria, successivamente la nuova proprietà si è resa conto della mancanza del collegamento al depuratore che benché situato nel piano generale di lottizzazione comprendenti altri lotti, non poteva servire il target acquisito, perché la Pubblica Amministrazione non aveva mai “chiuso” il piano di lottizzazione con la presa in carico delle opere.

Il Depuratore, gestito dall’amministrazione degli altri complessi, doveva essere adeguato con la necessità di stipulare accordi privati di manutenzione e gestione.

Ciò ha comportato un ritardo di due anni nell’apertura del complesso turistico con importanti perdite finanziarie.

Il tessuto economico-amministrativo

La storia di come è nato il complesso immobiliare, lo sviluppo economico delle attività produttive limitrofe, l’attenzione degli amministratori locali alle necessità del territorio ove è situato l’insediamento turistico sono anch’esse importanti nell’analisi dei dati per l’acquisizione.

Se non correttamente approfondite, valutate con interviste sul luogo, confronto con i pubblici amministratori il rischio è il formarsi di rigidità nelle successive attività di rilancio dell’insediamento che per forza di cose inciderà economicamente sul tessuto sociale del Comune che lo ospita.

Ancora un case history.

Nello studio per l’acquisizione di  un complesso turistico residenziali-alberghiero ubicato in un sito naturalistico con rossi gioielli montani e azzurri paesaggi marini, si è valutato il fatto della difficoltà di accesso e collegamento con limitrofi borghi ad alta vocazione turistica e che erano in sofferenza.

Il confronto con gli amministratori locali ha fatto si che si potesse aprire una strada di collegamento beneficiando così del  veloce accesso sia il complesso acquisito sia lo sviluppo delle attività economiche locali con riflessi anche sul mercato del lavoro della comunità.

Maurizio Voi

Le tabelle millesimali. Commento a Cass. Civ. 26042/2019
29 Gen

Le tabelle millesimali. Commento a Cass. Civ. 26042/2019

di Avv. Maurizio Voi, 29.01.2020

Cassazione, sez. II, civile, sentenza 15 ottobre 2019 n.26042
“Nel ripartire le spese condominiali relative a dei lavori edili da realizzare nello stabile, il condominio non può fare affidamento a prassi adottate nel tempo, dovendo invece eseguire il riparto stabilito dalle tabelle millesimali”.

Tabelle millesimali, irrilevanza della ripartizione degli oneri condominiali con il consenso tacito dei condomini consolidato nel tempo in difformità delle stesse. Modifica e rettifica dopo la novella della legge 212/2012.
Nota a Cass.15.10.2019 n.26042

Nel 2015 – quindi ante riforma della legge 220/2012 – viene impugnata la delibera dell’assemblea di condominio che ha ripartito le spese per alcuni lavori di manutenzione e ristrutturazione prescindendo dalle tabelle condominiali vigenti ed utilizzandone altre, mai approvate. Si comprende dal riassunto del fatto che, nel tempo e per fatti concludenti, i condomini avevano modificato i criteri di ripartizione delle spese.
I Giudici di legittimità hanno quindi affermato che la ripartizione degli oneri condominiali deve avvenire in base alle tabelle millesimali approvate con la forma scritta ad substatiam costituita dalla delibera dell’assemblea e rispettando la forma prevista per l’approvazione del regolamento di condominio- art. 1138 3 co. c.c. .
Quindi solo le tabelle millesimali approvate anche per la prima volta dall’assemblea o successivamente modificate dalla stessa sono idonee alla ripartizione delle spese tra i condomini e la delibera di approvazione non è invalida.
Il principio va ora anche coordinato con l’art.69 disp. att. c.c. secondo il quale i millesimi possono essere “rettificati o modificati all’unanimità” ovvero nei casi di errore o mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari oltre un quinto, con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma c.c.
Se la fattispecie decisa dai Giudici di legittimità non poteva tener conto dei novellati artt. 68 e 69 disp. att. c.c. entrati in vigore il 18.6.2013 stante il divieto posto dall’art.11 delle preleggi: “la legge non dispone che per l’avvenire: essa non ha effetto retroattivo”, il decisum non li pone in discussione e nemmeno il caso avrebbe condotto a soluzioni diverse se fosse stato portato all’attenzione della Corte per fatti accaduti dopo il giugno 2013.
Ma ora diverse sono le situazioni in cui si voglia pervenire alla modifica delle tabelle millesimali dovendo valutarsi se esse siano state approvate con un regolamento contrattuale ed a questo allegate (art.68 disp. att. c.c. “Ove non precisato dal titolo…”) ovvero successivamente approvate a norma dell’art. 1138 c.c.
Le sezioni unite con la sentenza 18477/2010 avevano chiarito che l’atto di approvazione o revisione dei millesimi non ha natura negoziale e quindi non deve essere approvato con il consenso unanime di tutti i condomini essendo sufficiente l’approvazione da parte dell’assemblea con la maggioranza qualificata dell’art 1136 2 co. .c.c (sempre vecchio testo).
La misura delle quote – che è finalizzata agli effetti della partecipazione all’assemblea e ripartizione delle spese – è determinata in forza di una precisa disposizione di legge e la delibera dei condomini riconosce solamente l’esattezza delle operazioni di calcolo; per cui posto che anche se esse sono allegate ad un regolamento di natura contrattuale sono da considerarsi solo come disposizione “tipicamente regolamentari” (Cass. 7300/2010) e del resto ex art. 1138 1 co. c.c. il regolamento deve contenere le norme per la ripartizione delle spese, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, tramite la “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 c.c., la relativa delibera può essere adottata a maggioranza qualificata.
Con la novella del 2012 che ha riguardato anche gli articoli 68 e 69 disp. att. c.c., ora i millesimi allegati in apposita tabella al regolamento, possono essere ratificati o modificati solo all’unanimità se non si discute di errore o importanti modifiche.
L’unanimità è richiesta solo se si vogliono attaccare i criteri (coefficienti correttivi) in base ai quali è stato calcolato il rapporto tra il valore della proprietà esclusiva e il valore dell’intero edificio che non sono specificati per legge e quindi rimessi alla volontà dei condomini, tale inserimento dei valori è allora un accordo negoziale (Cass. 415/2006).
Ma anche si si vuole pervenire ad una ripartizione delle spese diversa dai criteri legali stabiliti negli artt. 1123 – 1124 – 1125 – 1126 c.c. (Cass. s.u. 18477/2010).
Infatti i millesimi rappresentano una “quota” proporzionale al valore del bene di cui ciascun condomino è titolare, in rapporto all’intero stabile in cui l’appartamento o l’immobile è ubicato. Si parla di millesimi perché, per convenzione, si attribuisce all’intero Condominio il valore ideale di 1.000 e la proprietà di ciascun condomino è espressa con riferimento a tale valore complessivo (in generale M.Ferrari Tabelle millesimali, la guida completa, Altalex 31.10.2019).
I coefficienti correttivi o di riduzione o coefficienti riduttori, minori cioè dell’unità, sono riferiti alla superficie dei singoli ambienti, ne diminuiscono l’entità, trasformandola da superficie reale in superficie virtuale (circ. min. lav. Pubb. 12480/1966).
La maggioranza qualificata e richiesta invece in caso di errore cioè che attiene alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (estensione, altezza, ubicazione), di fatto (erronea convinzione che in appartamento abbia un’estensione diversa da quella effettiva), di diritto (erronea convinzione che nell’accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni degli elementi che, ai sensi dell’art.68 sono rilevanti a tale effetto) (Cass. 116/1982).
Infine la maggioranza qualificata è richiesta in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari oltre un quinto, cioè nel momento in cui si vengono ad alterare i rapporti di quota tra intero edificio ed unità immobiliare in proprietà esclusiva in seguito ad interventi modificativi della stessa.

Avv. Maurizio Voi

Legittima l’installazione di ascensore privato su parte comune ai sensi dell’art. 1102 del Codice Civile
16 Ott

Legittima l’installazione di ascensore privato su parte comune ai sensi dell’art. 1102 del Codice Civile

di  Avv. Matteo Carcereri, partner Voi Carcereri Associati Studio Legale.

Commento alla Sentenza della Corte d’Appello Venezia n. 4260/2019 del 08.10.2019

Con la sentenza in commento, a definizione di una causa patrocinata dal nostro Studio, la Corte Lagunare ha confermato la validità di una delibera condominiale con cui veniva autorizzato un gruppo di condomini a installare, a propria cura e spese, un elevatore nel giro scale condominiale, anche se non era stato raggiunto il quorum di metà del valore dell’edificio come prevede la legge (art. 1120, II comma Codice Civile e dall’art. 2 L. 13/1989).

Il caso.
Un gruppo di condomini chiedeva e otteneva dall’assemblea condominiale l’autorizzazione ad installare a propria cura e spese un elevatore nel giro scale condominiale.
Un altro gruppo di condomini impugnava la delibera eccependo che fosse viziata in quanto – tra le altre ragioni – sarebbe stata adottata in violazione del quorum previsto dall’art. 1120, II comma, c.c. e dall’art. 2 L. 13/1989 (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell’edificio), essendo stata adottata con 418/1000.

Il Tribunale di Verona in primo grado, ha dato mandato e ricevuto una perizia tecnica di ufficio (CTU) che ha confermato che il progetto di elevatore soddisfaceva i requisiti previsti dalla legge e pertanto rigettava l’impugnazione confermando la validità della delibera.

La sentenza di primo grado veniva fatta oggetto di appello per la ragione che avrebbe errato nel considerare la delibera adottata con i quorum previsti dalla legge, in quanto il giudice di prime cure avrebbe fatto riferimento al quorum (inferiore) previsto da detta norma ma nella sua formulazione ante riforma del condominio e quindi non applicabile ratione temporis, a una delibera condominiale adottata successivamente.

La decisione della Corte.

I Giudici d’Appello dopo aver sospeso l’efficacia della sentenza di primo grado ed aver invitato le parti ad approfondire il tema del rapporto circa la delibera impugnata e le disposizioni di cui alla L. 13/1989, rigettavano l’appello e confermavano quindi la validità della delibera condominiale .

Accogliendo le tesi di parte appellata, la Corte Lagunare ha osservato come: «Gli appellanti censurano la decisione del Tribunale nella parte in cui si fa riferimento all’art. 2 della legge 13/1989 sull’abbattimento delle barriere architettoniche, asserendo come l’art. 1120 comma II° c.c. prevede che le opere e gli interventi finalizzati al superamento delle barriere architettoniche devono essere approvate nel rispetto dei quorum previsti dall’art. 1136, comma 2, c.c.

La censura è priva di pregio poiché i quorum richiamati dalla legge 13/1989, in riferimento all’art. 1120 comma II° c.c. si riferiscono a delibere adottate dall’assemblea con imputazione di spesa a carico di tutti i condomini. Mentre nel caso sottoposto all’esame del Collegio la delibera prevedeva l’installazione di un elevatore nel vano scala comune a cura e spese solo di un gruppo di condomini.

La delibera impugnata difatti non rientra fra quelle a cui fa riferimento l’art. 1120 c.c., che prevede che la spesa venga ripartita a carico di tutti i condomini, trovando piuttosto applicazione – ad avviso del Collegio – la previsione dell’art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, ed in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto e, pertanto, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune” (Cass. Civ. 23995/2017).

Ne consegue quindi che laddove l’elevatore possa quindi essere installato anche senza delibera condominiale, la stessa (se comunque adottata) sarà in ogni caso valida a maggioranza semplice e quindi anche se con quorum inferiore a quello previsto dall’art. 1120, II comma, c.c. e art. 2 L. 13/1989».

La Corte si è così uniformata a consolidato orientamento di legittimità che prevede la possibilità di installazione di ascensore privato su parte comune anche senza delibera, laddove l’installazione rispetti i requisiti previsti dall’art. 1102 c.c. in tema di uso più intenso della cosa comune ossia, l’assenza di pregiudizio alla staticità e decoro dell’edificio e la possibilità di pari uso da parte degli altri condomini.

Affitto d’azienda: l’inagibilità parziale non giustifica il mancato pagamento del canone
16 Set

Affitto d’azienda: l’inagibilità parziale non giustifica il mancato pagamento del canone

di Jessica Vezzari (avvocato)

Con l’ordinanza n. 8760 del 29 marzo 2019 la Suprema Corte di Cassazione si è espressa sull’inadempimento da parte dell’affittuario il quale, a seguito dell’impossibilità di utilizzare parte degli spazi aziendali affittati, rifiutava il pagamento del canone.

Il fatto in breve. La società Alfa concedeva in affitto alla società Beta la propria azienda. La prima conveniva in giudizio l’affittuario affinchè si accertasse l’avvenuta risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1456 c.c., in virtù della clausola risolutiva espressa ancorata all’omesso pagamento del canone. La società Beta si costituiva e chiedeva in via riconvenzionale la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. e il risarcimento del danno, per l’inadempimento dell’affittante in quanto, a seguito di sopralluogo dei Vigili del fuoco, una parte del complesso aziendale era stata dichiarata inagibile e quindi inutilizzabile.

I giudici di merito rigettavano la domanda avanzata dalla società Alfa considerando giustificato, ai sensi dell’art. 1460 c.c., il mancato pagamento del canone, a fronte dell’inadempimento della società affittante, consistente nell’aver concesso in affitto spazi non idonei all’uso previsto. 

La società Alfa promuoveva quindi ricorso per cassazione sostenendo la violazione dell’art. 1460 c.c. attesa l’illegittimità della sospensione totale del pagamento del canone a fronte di un inadempimento riguardante la parziale inagibilità del complesso aziendale, che comunque non impediva l’esercizio dell’azienda, le cui attività dedotte in contratto continuavano ad essere svolte.

La Suprema Corte, in accoglimento del ricorso, ha affermato la falsa applicazione da parte della Corte d’Appello dell’art. 1460 c.c

Posto infatti che l’eccezione di inadempimento si fonda sulla regola della buona fede oggettiva, che tra le sue tante declinazioni esige anche che la difesa sia proporzionata all’offesa. Dunque in tanto il rifiuto del pagamento integrale del canone poteva dirsi conforme a buona fede in quanto l’inadempimento dell’affittante avesse impedito il godimento integrale dell’azienda.

In particolare, si deve valutare «se la condotta della parte inadempiente, avuto riguardo all’incidenza sulla funzione economico – sociale del contratto, abbia influito sull’equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all’interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato, causalmente e proporzionalmente, la sospensione dell’adempimento dell’altra parte».

Nel caso in esame, la disponibilità quantitativa degli immobili aziendali doveva quindi essere valutata con riferimento alla possibilità per Beta di esercitare l’attività di impresa dedotta nel contratto di affitto, che non le era comunque preclusa. La disponibilità dei locali da parte della società affittante costituisce ovviamente una prestazione corollaria, ma non è essa stessa lo scopo essenziale del contratto. 

Piano casa, credito edilizio e condominio
17 Giu

Piano casa, credito edilizio e condominio

Le ultime novità legislative per il Veneto

di Maurizio Voi, partner di Voi Carcereri Studio Legale

Il 10 aprile 2019 è entrata in vigore la Legge Regionale del Veneto 14/2019 sulla riqualificazione urbana e la rinaturalizzazione del territorio.

La nuova legge supera e “stabilizza” la normativa sul “piano casa” del 2009 (L.R. 24/2009) ed è diretta a sostenere il settore edilizio, in coerenza con le disposizioni per il contenimento del consumo del suolo (L.R. 14/2017) che ha fissato l’obbiettivo di “suolo zero” entro il 2050.

Il nuovo dettato veneto sull’urbanistica implementa gli aspetti di riqualificazione edilizia, ambientale ed urbanistica (qualità tecnologica, sostenibilità ecologica ed energetica, sicurezza degli edifici, eliminazione delle barriere architettoniche) e prevede specifiche premialitàe incrementi volumetrici connessi all’utilizzo  di crediti edilizi da rinaturalizzazione.

 E’ sempre previsto l’ampliamento della volumetria degli edifici esistenti da un minimo del 15% a condizione che siano utilizzate le tecnologie per l’uso di fonte di energia rinnovabile con caratteristiche di prestazioni energetiche elevate ad un massimo del 50% fino al 31 dicembre 2020 se la prestazione energetica dell’intero edificio corrisponde alla classa A4.

La percentuale di ampliamento può arrivare al 60% in caso di utilizzo parziale od esclusivo dei crediti edilizi da rinaturalizzazione.

Il credito edilizio 

Il credito edilizioè stato introdotto dall’art.36 della L.r. 11/2004 come primario strumento di riqualificazione ambientale.

Già insigni amministrativisti si sono espressi su tale ectoplasma, soggetto evanescente, inconsistente dell’ordinamento veneto (per tutti I. Cacciavillani: “ll credito edilizio: figlio degenere della perequazione urbanistica, inwww.amministrativistiveneti.it) ma tant’è si è evoluto in credito edilizio da rinaturalizzazione.

Rimandando alla lettura dell’art.36 della L.r. 11/2004 per la sua definizione esso si può identificare come la cubatura edificabile che è una componente del diritto di proprietà (C.cost. 5/1980). Esso è liberamente commerciabile, va annotato in un apposito registro ed è un vero e proprio diritto reale che, ex art.2643 n.2bis c.c., è trascritto nei registri immobiliari.

Questa cubatura è quindi utilizzabile su aree edificabili previste dallo strumento urbanistico comunale.

Il credito edilizio da rinaturalizzazione è definito dalla lettera d) dell’art.2 del “nuovo” piano casa riveduto dalla L.r. 14/2019, come:

capacità edificatoria di cui al comma 4, dell’articolo 36, della legge regionale 23 aprile 2004, n. 11, riconosciuta dalla strumentazione urbanistica comunale in attuazione di quanto previsto dall’articolo 5, della legge regionale 6 giugno 2017, n. 14, a seguito della completa demolizione dei manufatti incongrui e della rinaturalizzazione del suolo, secondo quanto previsto dall’articolo 4.

La rinaturalizzazione del suolo secondo la lett.c) dell’art.2 L.r.14/2019 è un:

intervento di restituzione di un terreno antropizzato alle condizioni naturali o seminaturali di cui alla lettera a), del comma 1, dell’articolo 2, della legge regionale 6 giugno 2017, n. 14, attraverso la demolizione di edifici e superfici che hanno reso un’area impermeabile, ripristinando le naturali condizioni di permeabilità, ed effettuando le eventuali operazioni di bonifica ambientale; la superficie così ripristinata deve consentire il naturale deflusso delle acque meteoriche e, ove possibile, di raggiungere la falda acquifera.

Anche i crediti da rinaturalizzazione sono liberamente commerciabili e trascritti ai sensi dell’art. 2643 comma 2bisdel c.c. 

Il figlio degenere dell’edificio composto da più unità immobiliari

Ancor prima del concepimento dell’ampliamento dell’edificio multipiano o di case a schiera è necessario porsi il problema (e avvertiamo subito di non facile soluzione, anzi per I. Cacciavillani è un’aporia) se il generato in ampliamento -specialmente in un momento immediatamente successivo anche alla prima vendita- possa ab origine essere autorizzato dai nuovi comproprietari rinunciando ad ogni loro diritto.

L’intervento di ampliamento con piano casa per l’originario unico proprietario è sempre finalizzato al futuro aumento di valore commerciale la cui strategia è poi la vendita dei singoli appartamenti.

Con la prima vendita ipsofactonasce il condominio e se si tratta, come spesso accade, di sopraelevazione dell’ultimo piano, la preventiva autorizzazione dei futuri comproprietari è necessaria per non inciampare negli ostacoli posti dall’art.1127 c.c.

Così se l’ampliamento tende ad occuparetutto o in parte il volume edificabile dell’intero edificio che può essere realizzato anche separatamente per ciascuna unità, leggendo semplicemente il comma 8 dell’art.6 della L.r. 14/2019 ma identico al suo predecessore (art.2 L.r. 14/2009) sembrerebbe che compatibilmente con le leggi che disciplinano il condominio negli edifici, l’autorizzazione concessa dai futuri condomini all’atto delle compravendite sia necessaria e sufficiente all’intervento.

Ma la disciplina privatistica deve fare i conti con la normazione amministrativa e suoi corollari. 

Secondo la circolare esplicativa n.1 del 20.11.2014 della L.r. 32/2013 (modifica al primo piano casa del 2009) gli incrementi volumetrici realizzabili ai sensi del “piano casa” non sono autonomamente cedibili come crediti edilizi.Di conseguenza il progetto di ampliamento potrà non essere assentibile per eccesso di volume in quanto generato sull’intero edificio. E ciò nonostante la corretta autorizzazione ab origine del futuro condomino.

Quindi l’originario unico proprietario ex art. 1127 c.c., teoricamente, può sopraelevare -si intende nei limiti del piano casa- occupare l’area soprastante senza nulla dovere ai condomini che lo hanno preventivamente autorizzato e in pratica, gli hanno ceduto il loro credito edilizio, ma in realtà non lo può fare poiché l’autorizzazione della cessione della cubatura è credito edilizio in capo agli altri condomini (in percentuale millesimale) e questi condomini non lo possono cedere.

A nulla potrebbe valere il sostenere che anche tutti proprietari, per conformazioni tecniche dell’edificio e inutilizzabilità dell’area abilitata a riceverli, non potranno mai richiedere un piano casa.

Una soluzione tecnica giuridica che presupponga la fattispecie sopra riferita come case historyrisulta impossibile in partenza.

Le soluzioni dovrebbero essere propedeutiche all’intervento edilizio (a) o che l’ultimo piano dell’edificio sia destinato a cantine di pertinenza dei singoli appartamenti (b) essendo ipotizzabile: 

a) che l’originario proprietario preveda e faccia assentire l’ampliamento prima ancora della progettata vendita;

b) che tutti i proprietari delle cantine richiedano il piano casa e poi provvedano a cedere il volume edificato (6 comma circolare n.1 del 20.11.2014)

L’amministratore deve dimostrare le anticipazioni effettivamente sostenute
06 Dic

L’amministratore deve dimostrare le anticipazioni effettivamente sostenute

di Avv. Matteo Carcereri  – 6 Dicembre 2017

La Corte di Cassazione con la pronuncia n. 20137/2017 torna sul tema delle anticipazioni sostenute personalmente dall’amministratore in favore della compagine condomoniale.

Non di rado accade infatti che, per sopperire a carenze di liquidità sul conto corrente condominiale, l’amministratore anticipi con  sostanze proprie, le somme necessarie al fine di garantire la corretta erogazione dei servizi nell’interesse comune condominiale.

Il credito dell’amministratore deve però risultare in maniera esplicita affinchè questi possa pretenderne il rimborso da parte del condominio.

La pronuncia in esame precisa in motivazione “che poichè il credito dell’amministratore per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 c.p.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, è l’amministratore che deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi il condominio) – che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno – devono dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita (Cass. Sez. 2, 30/03/2006, n. 7498)“.

Prosegue infatti la Corte il proprio ragionamento evidenziando come “Spetta comunque all’assemblea il potere di approvare, col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, e solo una chiara indicazione in bilancio dell’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore (arg. da Cass. Sez. 2, 28/05/2012, n. 8498; Cass. Sez. 2, 14/02/2017, n. 3892).”

La sentenza in commento si pone nel solco già precedentemente tracciato dalla Cass. Civ. 10153/2011 a mente della quale “l’approvazione del rendiconto recante un disavanzo tra le somme spese e quelle incamerate dal condominio per effetto dei versamenti eseguiti dai condomini o per altra causa, non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall’amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l’importo corrispondente“.

E’ appena il caso di ricordare che per la Giurisprudenza costante la mera eventuale sottoscrizione da parte dell’amministratore entrante di un eventuale disavanzo in favore dell’amminiustratore uscente in sede di c.d. “passaggio delle consegne” non può costituire riconoscimento di debito ex art. 1988 c.c. idoneo al fine di fondare la pretesa restitutoria dell’ex amministratore.

Garante Privacy e trasferimenti di proprietà in condominio: basta la dichiarazione del notaio
30 Ott

Garante Privacy e trasferimenti di proprietà in condominio: basta la dichiarazione del notaio

ll Garante Privacy con la newsletter del 30.10.2017 ha precisato che “Il condomino può dare notizia all’amministratore di condominio dell’avvenuto trasferimento di un diritto, come nel caso della compravendita di un’unità immobiliare, oltre che tramite la trasmissione della copia autentica dell’atto di cessione, anche mediante la c.d. dichiarazione di avvenuta stipula rilasciata dal notaio rogante, purché essa risulti provvista di tutte le indicazioni utili all’amministratore ai fini della tenuta del registro dell’anagrafe condominiale.

Così si è espresso il Garante, dopo aver consultato anche il Consiglio Nazionale del Notariato, in merito ad una quesito proposto da un cittadino, fornendo in tal modo un’interpretazione in ordine alla corretta applicazione delle norme introdotte dalla Riforma del Condominio.

La modalità in questione – che può dunque considerarsi equipollente in termini di autenticità e certezza a quella prevista dal legislatore – rappresenta infatti una valida alternativa alla trasmissione della copia autentica dell’atto che determina il trasferimento da parte dell’interessato.

Il condomino sarà pertanto legittimato a chiedere al notaio rogante tale dichiarazione”.

La precisazione non è di poca rilevanza, posto che il nuovo art. 63, V comma, disp. att. c.c. testualmente prevede in realtà infatti che “Chi cede diritti su unità immobiliari, resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto“.

Spese condominiali tra venditore e acquirente: il biennio di solidarietà si calcola dalla data di approvazione della spesa
14 Ago

Spese condominiali tra venditore e acquirente: il biennio di solidarietà si calcola dalla data di approvazione della spesa

di Avv. Matteo Carcereri – 14 Agosto 2017

La Cass. Civ. 7395/2017 ha chiarito che ai fini della corretta individuazione del biennio di solidarietà nel pagamento delle spese condominiali tra acquirente e venditore di immobile in condominio occorre far riferimento al periodo di esercizio che non necessariamente coincide con l’anno solare, nonostante la lettera dell’art. 63, IV comma, disp. att. c.c., faccia riferimento “all’anno in corso “.

Più in  particolare si legge in motiviazione che “…dovendosi individuare, ai fini dell’applicazione dell’art. 63 disp. att. c.c. , comma 2 al caso in esame, quando sia insorto l’obbligo di partecipazione a spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (ristrutturazione della facciata dell’edificio condominiale)”, deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento (30 giugno 2008), avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24654 del 03/12/2010). Questo momento rileva sia per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, sia per accertare l’inclusione del medesimo obbligo nel periodo biennale di responsabilità solidale di entrambi verso il condominio”.